La fiabilité décryptée des estimations immobilières en ligne

IMPORTANT AVANT DE LIRE CET ARTICLE SUR LA FIABILITÉ DE L’ESTIMATION EN LIGNE

Il est crucial de garder à l'esprit que toutes les estimations en ligne fournissent une indication générale de la valeur d'un bien, mais elles ne peuvent en aucun cas être considérées comme définitives. Se baser uniquement sur ces chiffres pour décider du prix de vente de votre propriété, sans consulter un professionnel de l'immobilier, comporte un risque significatif. Une surévaluation ou une sous-évaluation de votre bien pourrait entraîner des pertes financières importantes. Dans la suite de cet article, nous examinerons en détail les raisons pour lesquelles il est essentiel d'adopter une approche critique envers les estimations en ligne, tout en mettant en lumière l'importance de ne pas les négliger comme option d'estimation.

OBJECTIF DES SITES D’ESTIMATION EN LIGNE : UN PRODUIT D’APPEL

Il est essentiel de comprendre que les outils d'estimation en ligne servent principalement à générer des prospects pour les professionnels de l'immobilier et à disposer d’un fichier de clients potentiels. C'est pourquoi ces services sont systématiquement gratuits. En effet, dans le domaine de l'immobilier, la recherche de biens à vendre représente l'un des défis les plus importants pour les agents. En soumettant vos informations pour obtenir une estimation en ligne, vous indiquez implicitement votre intention de vendre. En conséquence, les sites demandent généralement vos coordonnées complètes avant de fournir une estimation. Ce processus permet aux agents immobiliers de vous contacter pour discuter de votre projet et ensuite vous proposer un rendez-vous pour affiner l'estimation en effectuant une visite sur place. Ainsi, l'estimation en ligne agit comme un aimant à clients pour les professionnels de l'immobilier, qui peuvent ensuite vous proposer leurs services de vente immobilière.

RAPPEL : COMMENT FONCTIONNE UN OUTIL D’ESTIMATION EN LIGNE ?

Tous les outils d'estimation en ligne fonctionnent selon un même principe de base. En se basant sur les détails que vous fournissez concernant le bien à évaluer, un algorithme calcule une estimation de prix de votre bien. Cependant, la fiabilité de ces outils dépend de plusieurs facteurs, notamment la diversité des caractéristiques du bien prises en compte, les données du marché utilisées pour le calcul, ainsi que la ou les méthodes de calcul employées. Ainsi, toute erreur dans l'un de ces trois aspects peut conduire à une estimation incorrecte. De plus, étant donné que chaque site a sa propre approche, consulter plusieurs outils en ligne entraîne quasi systématiquement des estimations différentes.

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QUELS SONT LES DIFFÉRENTS SITES D’ESTIMATION EN LIGNE ?

Aujourd'hui, il existe trois principaux types de sites permettant aux particuliers d'effectuer gratuitement une estimation en ligne.

1. Les portails d’annonces immobilières :

Ces sites offrent souvent un outil d'estimation en ligne gratuit dans le but de fournir une valeur ajoutée à leurs annonceurs. Après avoir obtenu les coordonnées des visiteurs, ces sites les dirigent généralement vers leurs agences clientes. Certains offrent même une liste d'agences immobilières locales après l'estimation, lesquelles peuvent ensuite affiner l'évaluation lors d'une visite en personne. Ces sites présentent un avantage intéressant pour les propriétaires souhaitant estimer leur bien. En utilisant les critères de recherche des internautes consultés sur ces sites, il est possible de mesurer le potentiel d'acheteurs intéressés pour le bien. Cette information est précieuse car elle donne un aperçu du nombre d'acquéreurs potentiels qui pourraient être intéressés dès la mise en vente.

2. Les portails de génération de leads vendeurs

Ces sites visent à identifier des clients vendeurs, à signer des mandats de vente avec eux, puis à déléguer ces mandats à une sélection d'agences immobilières. Lorsque le bien est vendu, le portail et les agences se partagent la commission. Ce modèle est généralement aussi coûteux que de passer directement par une agence, mais il offre une présélection des agences les plus aptes à vendre un bien spécifique. De plus, il permet aux agences de prospecter de nouveaux clients sans avoir à le faire directement. Comme pour les sites d'annonces, l'outil d'estimation en ligne est un puissant moyen de détecter les vendeurs potentiels pour ces portails. Il est cependant recommandé par tous ces sites, comme pour les autres, de faire réaliser une estimation par un professionnel de l'immobilier pour affiner l'estimation en ligne avant de mettre en vente le bien.

3. Les sites des agences immobilières

Enfin, les agences immobilières proposent également leurs propres outils d'estimation en ligne. Comme les autres sites, ces estimations sont un excellent moyen de marketing pour détecter de potentiels vendeurs. En laissant leurs coordonnées, les propriétaires permettent aux agences disposant de ces outils de les contacter directement pour leur proposer leurs services et affiner l'estimation de leur bien.

Mais quelle est la fiabilité réelle des estimations obtenues sur les sites d'estimation en ligne ?

LES ALGORITHMES DES OUTILS D’ESTIMATION EN LIGNE SONT OPAQUES

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, estimer la valeur d'un bien immobilier n'est pas une science exacte. C'est pourquoi nous utilisons souvent les termes "estimation" ou "avis de valeur". Cependant, pour déterminer le prix d'un bien avec le plus de précision possible, les professionnels de l'immobilier ont recours à divers moyens.

Comme nous l'expliquons en détail dans notre article sur les secrets de l'estimation précise d'un bien immobilier, ces experts utilisent une multitude de données, les analysent, et appliquent différentes méthodes de calcul pour obtenir un prix de vente ou de négociation le plus réaliste possible. De même, les outils d'estimation en ligne effectuent une tâche similaire, bien que leur algorithme soit souvent opaque, ce qui est compréhensible car il s'agit de leurs secrets de fonctionnement. Certains sites peuvent, mais ce n'est pas systématique, communiquer sur les sources de données utilisées pour leurs estimations. Cependant, nous ne savons pas toujours comment ces données sont traitées, ni comment la qualité du bien est évaluée par rapport aux caractéristiques fournies dans l'outil, ni même si l'outil utilise une ou plusieurs méthodes d'estimation et comment celles-ci sont appliquées.

Ainsi, après avoir rempli le questionnaire sur le bien à estimer, il reste souvent à décider si l'on fait confiance ou non au site qui a fourni l'estimation, car aucune explication n'est généralement fournie quant aux raisons du résultat obtenu.

LES SITES INDIQUENT RAREMENT SI L’ESTIMATION EST NET VENDEUR OU HAI

Comme vous le savez, le prix net vendeur d'un bien est inférieur au prix incluant les honoraires d'agence (HAI). Cet écart peut varier de 3 à 6% en fonction de la commission que l'agence applique. En pratique, une estimation peut donc vous être présentée avec ou sans les honoraires d'agence inclus.

Par exemple, sur un bien évalué à 1 000 000€ avec des frais d'agence de 5%, l'écart entre le net vendeur et le HAI serait de 50 000€, une différence non négligeable. Sur les 18 sites que nous avons étudiés pour rédiger cet article, 15 ne précisent pas si le prix proposé est net vendeur ou HAI, une information pourtant essentielle. Seuls 3 sites indiquent clairement si le prix restitué pour l'estimation est HAI ou net vendeur.

Concernant le calcul de l'estimation, le prix final peut également être impacté en fonction des données de marché utilisées dans l'algorithme, qu'elles soient HAI (comme pour les biens comparés provenant d'annonces immobilières) ou net vendeur (comme la plupart des prix issus des bases de notaires ou de DVF). Bien que la distinction entre net vendeur et HAI soit cruciale dans une estimation immobilière, les outils d'estimation en ligne ne font que rarement cette distinction.

LES CARACTÉRISTIQUES DU BIEN ESTIMÉ SONT PLUS OU MOINS PRÉCISES

Comme mentionné précédemment, les algorithmes des outils d'estimation en ligne se basent sur les caractéristiques du bien à évaluer. La précision de ces caractéristiques peut varier d'un site à l'autre. Certains posent des questions générales sur l'état global du bien, tandis que d'autres sont plus détaillés en interrogeant sur des aspects spécifiques tels que l'état de l'électricité, des peintures, des sols ou de la plomberie. De plus, concernant des critères comme les balcons ou les caves, certains sites demandent leur surface tandis que d'autres ne le font pas. Comme illustré à travers ces exemples, plus les questions posées sur le bien sont précises et détaillées, plus l'estimation est susceptible d'être précise. Cependant, pour éviter de vous faire perdre du temps et de vous décourager en tant que potentiel contact, les questionnaires visant à décrire votre bien sont souvent simplifiés. Par conséquent, l'estimation obtenue peut être moins précise que si un professionnel avait effectué une visite en personne.

LES CRITÈRES QUE NE PEUVENT PAS ÉVALUER LES SITES D’ESTIMATION EN LIGNE

Prenons un exemple pour illustrer l'impact des critères subjectifs sur le prix d'un bien immobilier, tel que l'orientation Sud. En théorie, une orientation Sud pourrait laisser penser que le bien est très lumineux. Cependant, si ce bien est situé au 1er étage sur cour, il pourrait être sombre, presque comme une cave. Et si l'immeuble en face ne faisait qu'un étage, alors ce même bien serait très lumineux. Il est clair que l'algorithme d'estimation en ligne ne peut pas prendre en compte tous ces facteurs qui sont pourtant essentiels pour la plupart des acheteurs. Imaginons maintenant que l'outil d'estimation en ligne ne demande pas l'orientation du bien, mais votre propre avis sur sa luminosité, que vous évaluez comme très lumineux, lumineux ou sombre. Dans ce cas, l'estimation dépendrait de votre propre perception, et non de celle des acheteurs potentiels, comme le ferait un professionnel de l'immobilier.

De nombreux autres critères, tels que le calme, la sensation d'espace, le cachet ou la vue, sont également difficiles à intégrer dans un outil d'estimation en ligne. De plus, certains aspects importants pour estimer un bien, comme l'état de la copropriété, sont souvent négligés. Par exemple, un bien nécessitant des travaux de ravalement, avec des problèmes de paiement des charges ou des locations Airbnb abusives, n'aura pas le même prix qu'un bien entretenu dans une copropriété en bon état. Pourtant, les outils d'estimation en ligne ne posent généralement pas de questions relatives à ces aspects. Ils se contentent parfois de demander le montant des charges, mais cela reste rare.

Ainsi, les sites d'estimation en ligne ne peuvent jamais remplacer l'expertise d'un professionnel de l'immobilier pour estimer un bien, que ce soit pour une vente ou pour une négociation d'achat. Les nombreux critères subjectifs qui influencent fortement le prix d'un bien ne peuvent être correctement évalués que par un professionnel expérimenté.

DES ÉCARTS DE PRIX POUVANT ATTEINDRE 20% ENTRE DEUX OUTILS POUR UN MÊME BIEN

Pour mener notre étude, nous avons pris comme exemple un bien situé à Paris, d'une superficie de 127 m², en bon état général, au 4ème étage sur 6 avec ascenseur, comprenant un balcon de 5 m² et une cave de 9 m², offrant une vue dégagée orientée Sud, dans un environnement bruyant, avec un diagnostic de performance énergétique de classe D, et situé dans un immeuble de type 1900. Sur la base de ces caractéristiques, nous avons réalisé l'estimation du bien sur 18 sites d'estimation en ligne, afin de comparer les résultats et d'affiner notre analyse de ces outils.

Les prix proposés pour ce bien ont varié de manière significative, allant de 1 138 000€ à 1 421 000€, soit un écart d'environ 20% ou 280 000€. Ces écarts sont bien sûr attribuables à tous les facteurs de déviation mentionnés précédemment. Cependant, cette différence démontre clairement l'importance cruciale de faire évaluer votre bien par un agent immobilier après une estimation en ligne. Sans cette étape supplémentaire, vous risquez de commettre une erreur sérieuse lors de la mise en vente de votre propriété.

LES ECARTS ENTRE LE PRIX MAX ET LE PRIX MIN PEUVENT ATTEINDRE 50% !

En se basant sur la même expérience, nous avons constaté que les écarts entre les prix maximum et minimum peuvent être extrêmement importants, atteignant même des résultats totalement incohérents. Par exemple, pour l'un des sites que nous avons testés, le prix du bien variait de 1 160 000€ à 1 789 000€, soit un écart de 629 000€ ! Mais pourquoi des écarts aussi considérables dans les estimations en ligne ? Tout simplement pour laisser à l'agent immobilier la possibilité de proposer un nouveau prix en affinant l'estimation, tout en restant dans cette fourchette, afin de ne pas discréditer l'estimation en ligne. Cela permet également à l'agent immobilier d'éviter d'avoir à expliquer au vendeur pourquoi le nouveau prix proposé pourrait dépasser ces valeurs extrêmes.

En moyenne, nous avons observé un écart de 10% entre le prix médian et le prix maximum, et de 10% entre le prix médian et le prix minimum, totalisant un écart global de 20%. Cependant, certains sites prennent plus de risques en proposant des écarts nettement moins importants. Nous avons ainsi observé un écart minimal de seulement 4% à la hausse et à la baisse par rapport au prix médian.

Enfin, un autre cas de figure que nous avons rencontré est celui où certains acteurs fournissent uniquement un prix maximum et un prix minimum sans donner de prix médian, afin de disposer de davantage de flexibilité lors de l'estimation physique du bien.

Y A-T-IL DES OUTILS D’ESTIMATION PLUS FIABLES QUE D’AUTRES ?

Nous comprenons que, en lisant cet article, une question vous titille : quel est le meilleur outil d'estimation en ligne pour évaluer mon bien ? Cependant, nous ne répondrons pas à cette question pour plusieurs raisons.

Tout d'abord, l'objectif de cet article n'est pas de mettre en compétition les différents outils d'estimation, car nous ne disposons pas des données ni des algorithmes utilisés par ces outils pour pouvoir vous donner un avis objectif.

Ensuite, comme nous le soulignons régulièrement, aucune estimation n'est parfaite. Ce qui compte vraiment entre deux estimations, c'est la capacité de votre interlocuteur à vous expliquer en détail son estimation et à vous convaincre que son prix est le bon.

Enfin, vous dire quel est le meilleur site d'estimation en ligne pourrait vous inciter à l'utiliser comme référence absolue pour évaluer votre bien, alors que, comme nous venons de l'expliquer en détail, ces estimations ne sont que des approximations.

Cependant, pour étancher votre curiosité, voici un graphique présentant les résultats des 15 estimations que nous avons réalisées disposant d’un prix médian, sans révéler leur origine. Sans entrer dans les détails des chiffres, vous pouvez constater par vous-même que les écarts sont considérables, que les prix moyens varient fortement d'un site à l'autre, et que choisir l'un de ces prix serait comme jouer à la loterie en espérant que le prix choisi soit le bon.

LES ESTIMATIONS EN LIGNES SONT PLUS FIABLES POUR DES BIENS EN VILLE

Comme toutes les estimations sont basées sur les données du marché, si le nombre de transactions dans le secteur où se trouve votre bien est trop faible, voire inexistant, votre estimation très probablement incorrecte. C'est pourquoi certains outils d'estimation en ligne fournissent également un indice de fiabilité avec leur estimation. Ainsi, une estimation pour un bien situé dans une grande ville, où le nombre de transactions est probablement élevé, sera potentiellement plus fiable que celle d'un bien dans un village éloigné avec un faible nombre d'habitants et donc de transactions.

Lors des estimations en ligne réalisée pour notre étude, nous avons même remarqué que certains sites vous demandent votre avis sur l'estimation fournie par l'outil. Cela montre à la fois une certaine prudence quant aux prix proposés par ces outils, mais aussi suggère que ces données pourraient éventuellement être utilisées par des intelligences artificielles pour affiner les prochaines estimations.

L’IA POURRA-T-ELLE REMPLACER LES OUTILS D’ESTIMATION EN LIGNE ?

Les outils d'estimation en ligne sont déjà aujourd'hui des algorithmes. Nous croyons que l'intelligence artificielle permettra dans les années à venir d'améliorer les estimations actuelles. Cependant, pour les raisons énoncées précédemment, notamment d'ordre subjectif, nous pensons qu'une IA ne sera jamais en mesure de réaliser une estimation suffisamment précise d'un bien. Cela s'explique par le fait que le nombre d'informations intégrées dans l'outil restera nécessairement limité pour plusieurs raisons :

1. Les utilisateurs ne seront probablement pas enclins à fournir davantage d'informations sur les caractéristiques de leur bien dans l'outil, en raison du manque de motivation et de temps, ce qui limitera la finesse de l'estimation.

2. Les utilisateurs ne seront jamais aussi bien informés que les professionnels de l'immobilier sur les qualités intrinsèques d'un bien par rapport aux attentes des acheteurs actuels, et cela sans même prendre en compte les aspects sentimentaux.

3. L'intelligence artificielle reste une méthode de calcul implémentée par un être humain. Si le modèle de calcul ou les données sont erronés, l'estimation, même avec une IA, demeurera inexacte.

4. Enfin, le facteur le plus crucial pour un vendeur ou un acheteur est d'être convaincu par l'estimation qui lui est présentée. Selon nous, seul un être humain sera en mesure de vous convaincre de la justesse de son estimation en vous la présentant de manière personnelle, ce que l'IA ne pourra probablement pas faire dans un futur proche.

En revanche, nous pensons que l'intelligence artificielle sera un outil très important à l'avenir pour faciliter le travail des professionnels de l'immobilier dans la construction et la présentation d'estimations immobilières à leurs clients.

POURQUOI IL NE FAUT PAS FAIRE L’IMPASSE DE L’ESTIMATION EN LIGNE DE VOTRE BIEN ?

Bien que les outils d'estimation en ligne ne soient que des approximations et nécessitent l'intervention d'un professionnel pour affiner un prix, ne pas utiliser ces outils serait une erreur pour plusieurs raisons :

• Les outils d'estimation en ligne vous permettent d'obtenir rapidement une estimation gratuite pour votre bien. Pourquoi s'en priver ? Cependant, il est crucial de ne pas considérer le prix obtenu comme définitif, mais plutôt de faire confiance à un professionnel pour affiner l'estimation.
• La plupart des internautes utilisent ces outils pour avoir une idée des prix immobiliers. Bien que cette approche ne soit pas toujours cohérente, elle contribue à influencer les prix du marché immobilier dans l'opinion publique. Ainsi, même si nous déconseillons de se fier aveuglément aux prix en ligne, il est utile de les garder à l'esprit et de les prendre partiellement en compte lors de l'estimation de votre bien ou lors de négociations.
• Certains pourraient penser qu'un outil d'estimation en ligne ne tient pas compte du fait qu'un agent immobilier pourrait être tenté de surestimer un prix pour inciter à signer un mandat de vente. Cependant, si l'algorithme est conçu pour produire une estimation élevée, cela peut conduire au même résultat, invalidant ainsi cet argument.
• En utilisant un outil d'estimation en ligne et en fournissant vos coordonnées, vous pouvez être rapidement contacté par des professionnels de l'immobilier qui proposeront une estimation précise de votre bien. Cela vous évite de chercher des agents immobiliers sur Internet sans savoir vraiment qui choisir.

LES 2 AUTRES TYPES D’ESTIMATION IMMOBILIÈRE EN LIGNE

Il existe deux autres types d'estimations immobilières en ligne disponibles sur le marché.

Tout d'abord, il y a l'estimation à distance, souvent confondue avec l'estimation en ligne. Elle se situe entre l'estimation en ligne et celle effectuée par un professionnel se rendant chez vous pour évaluer votre bien. Cependant, elle sera considérablement plus précise qu'une estimation en ligne standard. Les principales distinctions résident dans le niveau de détail des informations que vous devez fournir en ligne concernant votre bien. Ce processus de collecte d'informations sur votre bien nécessitera donc bien plus que 2 minutes. De plus, l’estimation ne sera pas générée automatiquement en ligne en quelques secondes, mais demandera l'intervention d'un professionnel pour sa réalisation. Vous devrez donc attendre quelques heures avant de recevoir le résultat. Voici comment fonctionne une estimation à distance.

Le deuxième type d'estimation en ligne vise les acheteurs. Aussi appelée étude de faisabilité, son principe est similaire à celui de l'estimation en ligne : vous fournissez les critères de recherche du bien que vous souhaitez acquérir (localisation, description du bien, etc.), puis un chasseur immobilier réalise une étude pour estimer le prix du bien que vous recherchez. Cette analyse de prix est complétée par une évaluation de la probabilité de trouver le bien correspondant à vos attentes sur le marché. Chez Peter Jorgensen Consulting (chasseur immobilier spécialiste de Paris), nous offrons cette étude gratuitement et nous vous présentons nos analyses par téléphone ou en visioconférence. Cependant, il est important de noter que cette première étude doit être approfondie, tout comme les estimations en ligne, lors d'une rencontre en personne pour mieux comprendre vos besoins et vos critères de recherche.

CONCLUSION SUR LES RISQUES DES SITES D’ESTIMATION EN LIGNE

En somme, l'utilisation des outils d'estimation en ligne pour évaluer les prix immobiliers offre certes une commodité, mais comporte également des risques significatifs. Ces outils, bien que pratiques, ne devraient jamais remplacer l'expertise d'un professionnel de l'immobilier. Leur opacité algorithmique et leur incapacité à prendre en compte des facteurs subjectifs cruciaux peuvent conduire à des estimations inexactes, pouvant avoir des conséquences financières désastreuses pour les vendeurs et les acheteurs.

Il est donc crucial pour toute personne envisageant une transaction immobilière de ne pas se fier uniquement aux estimations en ligne, mais plutôt de les considérer comme une première étape dans le processus d'évaluation. Faire appel à un professionnel qualifié pour affiner ces estimations en tenant compte des spécificités du bien et du marché local est essentiel pour garantir une transaction juste et équitable.

En fin de compte, bien que les outils d'estimation en ligne continuent d'évoluer avec l'intégration de l'intelligence artificielle, ils ne pourront jamais remplacer l'expertise humaine et la compréhension fine des marchés locaux. La prudence et la consultation professionnelle restent les meilleures pratiques pour toute décision immobilière importante.