Tous savoir avant d’acheter un appartement à louer en Airbnb à Paris

Rappel : Les locations Airbnb sont encadrées par la loi mais pourquoi ?

La société Airbnb a été créée en 2008. Cette petite startup est devenue au fil des années un poids lourd de l’industrie touristique digitale jusqu’à peser sur l’économie traditionnelle comme le secteur hôtelier ou de la restauration notamment à Paris. En effet, ce nouveau modèle permet aux touristes de pouvoir se loger dans des appartements ou des maisons en location meublée de courte durée ce qui limite leur consommation dans les restaurants et réduit mécaniquement les réservations de chambres d’hôtel classiques.

S’ajoutent à l’impact économique les nuisances liées à ce type de location dans les copropriétés parisiennes à savoir les dégradations des parties communes des immeubles et les nuisances sonores engendrées par ce type de locations notamment dans le centre de Paris.

Pour endiguer cette problématique, les pouvoirs publics ont légiféré et imposent maintenant des contraintes aux particuliers souhaitant louer en Airbnb.

La principale mesure est la durée de location qui peut être variable selon le type de bien que vous souhaitez acheter. Donc, avant d’acheter un appartement pour éventuellement le louer en Airbnb, vous devrez avant tout vous interroger sur la destination du bien entre résidence principale (logement occupé au moins 8 huit mois par an) et résidence secondaire, car l’impact en termes de nombre de jours de location est colossal.

Voici les possibilités qui s’offrent à vous et que vous devez connaître avant d’acheter votre pied-à-terre parisien.

Des durées de location variables selon le régime fiscal de votre résidence

1) Location Airbnb d’une résidence principale : 120 jours max par an

La durée de location d’une résidence principale ne doit pas excéder 120 jours par an soit 4mois. En revanche, si vous ne louez qu’une partie de votre résidence principale (par exemple, une chambre), vous n’aurez aucune contrainte de temps. Enfin, un même locataire ne pourra pas louer votre logement plus de 90 jours d’affilée.

À noter que si vous souhaitez louer votre résidence principale, pour être en règle, il vous faudra faire une déclaration à la mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement qui sera indiqué sur vos annonces de la plateforme.

Enfin, pour satisfaire aux obligations légales, vous devrez verser à l’État la taxe de séjour qui aura été payée par vos locataires.

2) Location Airbnb d’une résidence secondaire : Aucune limite de temps mais…

Si votre appartement est déclaré comme résidence secondaire, vous pourrez le louer en Airbnb à une clientèle de passage sans contraintes de temps, mais vous serez soumis à d’énormes contraintes administratives et le coût de votre acquisition pourra être démultiplié. Voici pourquoi.

Tout d’abord, il sera alors nécessaire de changer la destination de votre logement d’habitation en hébergement hôtelier touristique. Pour ce faire, vous devrez déposer une demande en mairie qui pourra potentiellement être refusée.

Ensuite, vous devrez faire une demande d’autorisation de changement d’usage avec compensation auprès de la mairie. Mais qu’est-ce qu’une compensation ? Le nombre de logements à Paris étant limité, la transformation de ce logement en hébergement hôtelier va automatiquement venir réduire l’offre de logements d’habitation à Paris. Pour compenser cette perte, deux solutions s’offrent à vous :

• Soit vous devrez transformer en logement un local autre qu'habitation que vous détenez ou que vous devrez acheter en plus de votre bien destiné au Airbnb. Ce local devra être d’une surface équivalente à minima à celle que vous destinez à la location Airbnb et dans le même secteur géographique. Les critères de compensations sont imposés par la mairie de Paris.
• Soit acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers propriétaire d’un bien dont l’usage est autre que celui d’habitation et qui se chargera de le transformer en logement. Les titres de compensation se négocient à des prix très variables pouvant aller de 400€/m² à 5 000€/m² dans les plus beaux quartiers de Paris.

En plus du coût d’acquisition, vous devrez réaliser des démarches administratives contraignantes comme déclarer votre bien sous le statut de meublé touristique auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Un numéro de Siret vous sera ensuite attribué. Ce numéro devra être reporté sur votre déclaration complémentaire de revenus.

Vous devrez également déclarer votre bien en ligne sur le site de la mairie de Paris. Ainsi, vous obtiendrez un numéro d’enregistrement, comme pour une résidence principale, que vous devrez fournir aux plateformes de location pour être en règle lors de la publication de votre annonce.

Il est également important de savoir que ce changement d’affectation aura un impact fiscal non-négligeable avec une augmentation conséquente de la taxe foncière.

Enfin, si vous optez pour cette stratégie, au regard de la complexité de la réglementation, nous vous recommandons de vous faire assister d’un avocat pour ne pas faire d’impair lors de vos démarches ce qui pourra avoir un coût élevé.

Vous comprenez aisément qu’au regard de toutes ces contraintes, ce choix est donc intéressant uniquement si vous souhaitez acheter un bien que vous voudrez louer dans un pur objectif d’investissement. En revanche, si votre projet est d’acheter une résidence secondaire et la louer quelques jours par an en Airbnb, il vous faudra alors vous préparer à des démarches coûteuses et extrêmement contraignantes.

Donc, avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien à Paris et de le louer en Airbnb, la première question à se poser est de savoir si le bien sera votre résidence principale ou votre résidence secondaire.

Attention au règlement de copropriété avant d’acheter un bien « Airbnb »

En théorie, vous pouvez louer votre partie privative sans accord particulier de la copropriété. Toutefois, certaines copropriétés peuvent tout simplement interdire les locations du type Airbnb. Ainsi, si le règlement de copropriété intègre une clause d’habitation exclusive, vous ne pourrez pas louer votre bien.

En effet, avec le développement des locations saisonnières, certaines copropriétés parisiennes ont décidé d’interdire celles-ci pour réduire les nuisances en découlant comme :

-         Les allers/venues des locataires qui génèrent des dégradations dans les parties communes liées aux bagages pouvant percuter les murs des cages d’escalier,

-         La dégradation des ascenseurs à la suite de nombreux allers/venues,

-         Les nuisances sonores de locataires peu scrupuleux et respectueux des autres habitants de l’immeuble (cris dans les parties communes, fêtes, …).

Au-delà du règlement de copropriété, même si le règlement de copropriété vous autorise à louer en Airbnb, vous devrez faire attention que vos locataires ne créent pas de nuisances pour les voisins auquel cas une sanction pouvant aller jusqu’à l’interdiction de louer votre Airbnb pourrait être infligée.

Dans ces conditions, avant d’acheter votre bien, vous devrez vérifier dans le règlement de copropriété que la location en Airbnb est autorisée et même regarder dans les derniers PV d’AG si l’interdiction n’est pas en cours de discussion entre les copropriétaires de l’immeuble.

Faut-il acheter dans le centre de Paris pour louer votre bien en Airbnb ?

Nombre des personnes souhaitant faire appel à nos services de chasse immobilière nous demandent de chercher un bien uniquement dans le centre de Paris, de peur de ne pas pouvoir louer leur bien en Airbnb lors de leurs périodes d’absence. Au-delà des réglementations potentiellement à venir que nous détaillerons ci-après, voici quelques éléments complémentaires montrant qu’acheter, même en dehors du centre de Paris n’est pas forcément une mauvaise stratégie.

- Un prix d’achat de 20 % moins cher en dehors du centre de Paris

Les prix des appartements à Paris sont très variables d’un arrondissement à l’autre. Schématiquement, les biens situés dans les 8 premiers arrondissements de Paris se vendent à environ 13 500€/m² en moyenne contre 10 300€ en moyenne dans les autres arrondissements. En cherchant un bien dans les autres arrondissements de Paris, moins centraux, vous paierez donc votre bien moins cher mais vous aurez aussi un plus large choix de produits pour trouver la perle rare.

- Des prix de location Airbnb quasi-similaires dans tout Paris

Les prix varient forcément d’un bien à l’autre et d’un arrondissement à l’autre. Même si nous estimons qu’en moyenne, le prix des locations Airbnb est de 20 % plus cher dans les8 premiers arrondissements de Paris (200€ environ par nuitée vs 160€ par nuitée pour une chambre dans les autres arrondissements), comme les prix d’achat du bien que vous louerez en Airbnb sera moins cher, l’un dans l’autre, la rentabilité sera sensiblement comparable. Nous l’estimons à environ 7.8 % brut en louant votre bien 120 jours par an. Notons toutefois que, la durée moyenne de location annuelle des particuliers louant leur bien en Airbnb à Paris est de 32nuitées. Avec ce nombre de jours de location, la rentabilité annuelle de votre bien tombera alors à 2 % brut soit moins que le rendement brut moyen à Paris d’une location classique avoisinant les 3 %.

- Une offre Airbnb insuffisante au regard de l’activité touristique de Paris

L’activité touristique à Paris est l’une des plus élevée au monde ! Selon les données de provisiteparisregions.com, nous estimons le nombre de nuitées à environ 1.44 million proposées annuellement en Airbnb. Au regard des 130 millions de nuitées annuelles nécessaires pour loger tous les touristes de Paris, les locations Airbnb représentent donc nettement moins de 5 % de l’offre totale de logements loués en location saisonnière ce qui est faible au regard de la demande. Donc, il est peu probable que vous ne puissiez pas louer votre bien en Airbnb quel que soit l’arrondissement où il se trouve.

- Une forte augmentation des réservations Airbnb

Les locations Airbnb ont le vent en poupe ! L’augmentation du nombre de ces biens loués à Paris depuis 2021est de +60 %. Au-delà de la raison de la fin du Covid, cette augmentation est en partie liée à la hausse de l’inflation qui pousse de plus en plus de propriétaires parisiens à louer leurs biens pendant les périodes de vacances pour profiter d’un complément de revenus immobiliers. 20 % des propriétaires en Airbnb acceptent même de louer qu’une seule chambre de leur logement sans louer la totalité de l’appartement. À cela s’ajoute le retour des touristes dans la capitale depuis la fin du Covid. Il est donc fort probable que cette tendance se confirme dans les prochaines années, surtout avec l’approche des Jeux olympiques qui vont démultiplier la demande de logements à Paris. Il est donc fort probable que même les arrondissements périphériques par rapport au centre profitent de cette manne de nouveaux voyageurs de passage à Paris.

- Une clientèle Airbnb composée de touristes, mais aussi de professionnels

Les touristes parisiens se composent principalement de particuliers venant visiter la ville lumière(environ 66 %) mais aussi de professionnels venant à Paris en voyage d’affaires (environ 20 %). D’autres joignent l’utile à l’agréable en profitant de leur voyage professionnel pour visiter la ville à titre personnel(environ 14 % des visiteurs). Généralement, les professionnels de passage à Paris aiment pouvoir se loger à proximité des transports en commun les amenant aux aéroports ou aux gares. Ainsi, le secteur de la Gare du Nord dans le 9^ème ou le 10^èmearrondissement par exemple, permettant d’accéder facilement à l’aéroport Charles de Gaules, à la Défense et au centre de Paris, sera intéressant pour acheter le bien que vous comptez louer en Airbnb en dehors du centre de Paris.

- Un besoin de prix variables en fonction du pouvoir d’achat des locataires

Les besoins des locataires de logements Airbnb sont variables. Comme évoqué précédemment, il y a les professionnels qui privilégieront la localisation du bien en fonction des transports sans prendre en compte le coût de la location, le couple d’amoureux qui préférera cibler le cœur de Paris pour son côté magique quitte à en payer le prix, les petits budgets qui chercheront le prix le plus bas en s’éloignant du centre. Ainsi, quel que soit l’arrondissement où vous souhaiterez acheter le bien que vous louerez occasionnellement à Paris, la probabilité de ne pas le louer est faible. Le taux d’occupation (ou taux de remplissage) des logements Airbnb à Paris est estimé à 78 % ce qui montre que la demande est forte pour ce type de biens !

Dans ces conditions, même si vous achetez votre appartement dans le 18^ème, le 10^ème ou le 12^èmearrondissements, vous ne risquerez pas de ne pas pouvoir louer votre bien en Airbnb à Paris.

Une faible saisonnalité locative des appartements acheté à Paris loué en AIRBNB

Selon les données de l’INSEE de 2019, contrairement aux autres villes françaises, la saisonnalité des locations saisonnières en Île-de-France, dont Paris, est équitablement répartie tout au long de l’année. En effet, en règle générale, en France, les locations sont concentrées sur les mois de juin, juillet et août. Ainsi, les risques de ne pas pouvoir louer un bien à Paris pendant les mois d’hiver sont donc réduits.

Source : statistiques INSEE hébergements proposés par des particuliers via des plateformes

Répartition de l’offre de logement Airbnb dans Paris

Dans Paris, la proportion des locations est répartie inéquitablement en fonction des arrondissements. En effet, la majorité des logements parisiens ayant déjà été sur le marché de Airbnb est deux fois plus importante dans le centre de Paris que dans des arrondissements périphériques. Les deux arrondissements où la part de l’offre est la plus importante sont le 2^ème et le 3^ème arrondissement suivis de près du 1^er et du 4^ème.

Viennent ensuite les 8^ème, 9^ème, 10^ème,11^ème et 18^ème arrondissements dont la part de logement ayant fait l’objet d’une annonce Airbnb en décembre 2019 (avant de covid) étaient compris entre 6 et 8 %.

Voici une carte des logements parisiens loués en Airbnb issue des données de l’Insee :

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Donc, cibler un bien en dehors du centre mettra moins en concurrence votre bien que si vous choisissez un bien dans le centre de Paris.

Comment déterminer le prix par nuit de votre logement en Airbnb ?

Un peu comme l’estimation d’un bien immobilier à la vente, le meilleur moyen de déterminer le prix de location de votre bien en Airbnb est à faire par comparaison.

Le plus simple est de sélectionner les biens loués en location saisonnière dans votre secteur, de même taille avec le même type de prestations, sur les sites dédiés à ce type de location. Afin de réaliser un travail de qualité et de ne pas vous tromper, nous vous recommandons de réaliser un tableur Excel avec toutes les caractéristiques de votre bien (surface, étage, ascenseur, vue, espace extérieur…), les biens comparables avec leur caractéristiques et leurs prix et de choisir ensuite le prix idéal pour votre bien en fonction de la concurrence.

Une autre solution est d’interroger les sociétés de gestion locatives spécialisées en Airbnb qui, grâce à des algorithmes, sont capables de déterminer avec précision le prix idéal pour votre logement. De plus, ces outils peuvent faire varier le prix de votre bien en fonction des offres concurrentes et de l’importance de la demande aux dates prévues pour votre location. Ce système est comparable à celui utilisé pour la vente de billets d’avion appelé Yield management.

Cette deuxième solution est certainement celle qui vous permettra d’obtenir le meilleur prix pour la location de votre bien. Il est également important de savoir que les biens loués en location saisonnière ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers ce qui est un véritable atout dans des villes comme Paris où l’encadrement des loyers a été mis en place.

Ce qui est également bon à savoir c’est que les prix des logements loués en Airbnb sont proches de ceux proposés par les hôtels parisiens, soit 2 à 3 fois plus cher qu’une location classique. Donc, un autre moyen de déterminer votre prix est de regarder les prix proposés pour une nuit dans les hôtels de votre quartier et de le proposer à un prix un peu moins cher.

À titre d’exemple, selon la plateforme Airbnb, les prix d’une nuit à Paris en juillet 2023 peuvent varier en fonction de la surface louée, de la localisation, de la prestation offerte de 40 € la nuit à plus de 2000 € la nuit.

Le DPE n’impacte pas votre achat pour louer en Airbnb mais jusque quand…

Petit rappel. Depuis la loi climat et résilience de 2021, les appartements ayant une mauvaise performance énergétique ne seront plus louables en location meublée ou non meublée. Mais les meublés touristiques sont passés entre les mailles du filet et ne sont pas soumis à cette interdiction. C’est pourquoi certains propriétaires, plutôt que d’effectuer des travaux ou vendre leur bien locatif, ont fait le choix d’arrêter la location classique (nue ou meublé) et de louer leur bien en meublé touristique. Même si cette stratégie peut être une solution pour éviter d’être impacté par la réglementation liée au nouveau DPE, moins de 10 %des propriétaires ont opté pour cette stratégie et pour cause.

Cette situation risque de n’être que transitoire et de courte durée. En effet, l’étau se resserre autour du DPE des locations Airbnb.

Donc, même si aujourd’hui, vous pouvez louer votre logement classé G en Airbnb, ne misez pas sur cette situation et n’achetez que des biens dont le DPE est bon. Sinon, prévoyez d’effectuer des travaux dans votre appartement pour améliorer sa performance énergétique. Vous gagnerez du temps et de l’argent. D’autant plus que les biens de petite taille (souvent destinés au Airbnb) ont souvent de mauvais DPE et se négocient fortement.

Une réglementation qui se durcit sur les locations Airbnb à Paris

Les pouvoirs publics n’ont cessé depuis plusieurs années de faire évoluer la réglementation de ce type de logement.

Sans entrer dans le détail, ce qui est important d’avoir entête est que si vous souhaitez acheter un bien et le louer en Airbnb, faites attention, car la réglementation a tendance à se durcir au fil des années. Donc, si votre plan de financement pour votre acquisition se base sur les réglementations actuelles, il est possible que la rentabilité actuelle soit très différente dans les prochaines années et très certainement à la baisse.

À titre d’exemple, les députés Julien Bayou, Christophe Plassard et Iñaki Echaniz souhaitent diminuer la durée de location maximum annuelle de 120 jours à 90 jours. Actuellement, un groupe de travail interministériel planche sur le sujet et devrait donner ses conclusions d’ici l’été 2023.

Interrogé sur France info, le ministre délégué à la Ville, Olivier Klein, a affirmé également le 5 juin 2023 que « l’interdiction de locations Airbnb dans certains centres historiques n’est pas un tabou. Cela fait partie des réflexions qu’on mène avec les élus locaux. ».

De la même manière, la mairie de Paris a annoncé le jeudi 4 mai 2023 qu’elle allait interdire, dans le cadre de son futur Plan Local d’Urbanisme (PLU), la création de nouveaux meublés touristiques dans des zones en proie au « surtourisme ». Ainsi, si vous décidez d’acheter un appartement dans le centre de Paris, il n’est pas impossible que d’ici quelques mois, années, vous ne puissiez plus le louer via Airbnb.

Enfin, Bruno Lemaire s’interroge pour aligner la fiscalité des logements loués en Airbnb sur celle des locations classiques. En effet, les bailleurs de meublés touristiques classés (de 1 à 5 étoiles) profitent aujourd’hui d’un abattement forfaitaire de 71 % jusqu’à 176.200 euros de recettes, contre 50 % pour les meublés classiques, et 30 % pour les locations vides dans la limite de 15 000euros de loyers.

Au regard de toutes ces évolutions, les locations de type Airbnb sont clairement dans le collimateur des pouvoir publics et ces réglementations ne risquent pas de s’alléger dans un futur proche. Bien au contraire.

Donc, si vous voulez louer votre bien pour un complément de revenus, voyez ce type de location comme une opportunité ponctuelle de revenus, mais pas comme une stratégie de long terme. Vous risquerez de vous brûler les ailes !

Les coûts indirects pour un propriétaire d’une location Airbnb

Si vous décidez de gérer vous-même votre bien, il vous faudra évaluer le temps et l’investissement personnel à gérer votre bien. Ce temps se décompose en deux :

-         En amont de la location :Il vous faudra trouver et acheter le bien idéal soit par vous-même, soit en vous faisant accompagner par un chasseur immobilier ou une agence immobilière. Il vous faudra ensuite y effectuer potentiellement des travaux et le meubler. Ensuite, vous devrez rédiger l’annonce, prendre des photos pour le rendre le plus attractif possible et enfin le mettre en ligne. Cette première partie peut se compter en centaines d’heures notamment pour la recherche du bien qui sera la partie la plus chronophage.

-         Lorsque le bien est en location : Il vous faudra gérer les contacts avec les potentiels locataires (5 à 10 appels ou mails par mois), faire le ménage (1 à 2heures en fonction du bien loué) après chaque séjour, effectuer une pré-visite du bien pour voir si l’appartement est en ordre avant l’arrivée des locataires(30 mn à 1h par location), … et la liste est longue.

Donc, nous vous conseillons vivement, surtout si votre travail est très prenant, de confier ces tâches à des sociétés spécialisées.

Si vous décidez de confier la gestion de la location de votre logement à savoir la rédaction et la mise en ligne des annonces, la réception des demandes des locataires, le check in de l’appartement, le ménage du bien, le nettoyage de la literie et des serviettes, la vérification de l’identité des locataires et la liste est longue, il vous faudra débourser 10 à 20% du montant du loyer perçu. Des conciergeries comme HostnFly, Guestready ou encore Smartrenting proposent ce type de services. Peuvent s’y ajouter les petites réparations de votre logement en cas de dégradations.

S’ajoutent à la prestation de gestion du logement les charges classiques que vous payez pour votre bien à savoir les charges de copropriété, l’entretien de votre appartement…

Vous devrez aussi meubler votre bien de façon que le locataire dispose de l’ensemble du mobilier lui permettant de vivre dans votre appartement parisien convenablement.

Une fois ces dépenses réalisées, il faudra prendre en compte dans votre plan de financement la fiscalité relative à la location de bien meublé touristique qui sera différente selon que votre bien est une résidence principale ou secondaire et le montant des revenus générés. Voici un article complet sur la fiscalité liée à la location Airbnb à Paris.

Les concurrents de Airbnb sur lesquels vous pouvez louer votre logement

Airbnb n’est pas la seule plateforme sur laquelle vous pouvez louer votre meublé touristique. Effectivement, il existe plusieurs concurrents de ce type d’annonces tels que Booking, TripAdvisor ou encore Abritel.

Si vous décidez de publier l’annonce de location de votre bien sur plusieurs plateformes, il est vivement recommandé d’utiliser des outils vous permettant de synchroniser vos annonces, vos tarifs, vos calendriers sans quoi l’exercice risque de devenir très contraignant. Des outils de Channel Manager comme ceux proposés par Lodgify, Smoobu ou encore Eviivo qui vous seront d’une grande utilité.

Des peines lourdes infligées si vous louez en AIRBNB dans l’illégalité

Si vous décidez d’enfreindre la loi et de contourner la réglementation en matière de Airbnb, la note peut être salée ! En effet, vous vous exposez à être condamné à une amende civile et pénale. La mairie peut ainsi vous poursuivre en justice devant le tribunal de grande instance. L’amande maximale peut atteindre50 000€ par appartement et une injonction de retour à l’habitation dans un délai fixé par le tribunal. Au-delà de ce délai, l’astreinte pourra atteindre 1000€/jour et par m² !

Vous pouvez également être poursuivi au pénal en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration. La peine infligée dans ce cas peut atteindre 1 an d’emprisonnement et une amende allant jusqu’à 80 000€.

À titre d’exemple, un propriétaire qui louait un appartement dans le 7^ème arrondissement de Paris en toute illégalité (pas de changement d’usage, non-déclaration du nombre de jours de location, déclaration du bien comme résidence principale alors qu’il s’agissait d’une résidence secondaire…) a écopé d’une amende de 50 000€ et la conciergerie avec qui il était associé d’une amende de 130 000€ !

Dans ces conditions, mieux vaut être en parfaite conformité lorsque vous déciderez de louer votre bien en Airbnb !

Nos conseils avant d’acheter un appartement pour le louer en Airbnb

Au regard de tous les éléments que nous venons de vous présenter, voici quelques questions essentielles à vous poser avant de vous lancer :

- Est-ce que le logement loué en Airbnb sera une résidence principale ou une résidence secondaire ?

- Combien de temps par an je pense m’absenter de mon logement pour le louer ?

- Quel est mon objectif de location ? Juste payer les charges et un peu d’entretien du bien ou en faire un véritablement produit d’investissement en escomptant de rembourser une partie de mon emprunt avec les loyers générés.

- Ai-je le temps de m’occuper de la gestion locative ou dois-je la confier à une société spécialisée ?

En fonction des réponses à ces questions, vous pourrez ainsi déterminer si acheter pour le louer en Airbnb est pertinent pour vous ou non. Si malgré cet article, vous n’arrivez pas à vous décider, n’hésitez pas à nous contacter via notre page contact. Nous nous ferons un plaisir de vous aider à trouver la solution optimale au regard de votre profil ou vous orienter vers des professionnels du secteur si nous ne sommes pas en mesure de répondre précisément à vos questions notamment en matière de fiscalité ou de gestion locative.