Est-ce un bon investissement d’acheter un appartement familial ?

Acheter son appartement familial est le meilleur des investissements financiers à réaliser dans une vie. En effet, en remboursant un crédit, vous mettez indirectement beaucoup d’argent de côté tout en profitant physiquement du bien dans lequel vous vivez.

Dois-je négocier obligatoirement un appartement familial ?

Attention à la négociation d’un appartement familial ! Votre priorité est de vous y sentir heureux et non de faire une bonne affaire ou un investissement. Ainsi, s’il est très nettement survalorisé, négociez-le. Mais s’il est un peu plus cher que le marché et qu’il correspond à vos attentes, achetez-le sans le négocier. Vous ne le regretterez pas.

Comment puis-je obtenir un financement pour l’achat d’un appartement familial ?

Le financement s’obtient de la même manière que pour l’achat d’un appartement classique. Vous avez le choix entre vous rapprocher de votre banquier ou bien faire appel à un courtier pour obtenir le meilleur taux.

Tout savoir pour acheter un appartement familial à Paris sereinement

Qu’est-ce qu’un appartement familial ?

‍

En théorie, un appartement familial est un bien permettant de loger au moins un enfant et ses parents. Il se compose donc à minima de deux chambres (une chambre parentale et une chambre d’enfant), d’un séjour, d’une cuisine et d’une salle d’eau. Toutefois, en règle générale, lorsque l’on parle d’appartement familial, nous parlons davantage d’un bien disposant de trois chambres et plus pour deux à trois enfants, d’un double séjour, d’une cuisine et d’une ou deux salles d’eau. Ces appartements sont donc de grande taille. Nous vous détaillons ci-dessous leurs superficies moyennes en fonction du nombre de pièces.

‍

Taille recommandée pour l’achat d’un appartement familial à Paris ?

60 à 70 m² pour un appartement familial de 3 pièces

Cette superficie est parfaitement adaptée pour un jeune couple avec un enfant achetant son premier appartement familial. Le bien sera alors composé d’un séjour de 20 à 25 m², d’une chambre parentale de 13 à 15 m², d’une chambre d’enfant de 13 m², d’une salle de bain de 5 m², d’une cuisine de 6 m² et d’un peu de dégagement. À titre d’exemple, voici la répartition moyenne du nombre d’appartements composés de 3 pièces (donc deux chambres et un séjour) par superficie en vente actuellement à Paris.

Répartition-3-pièces-fonction-surface-Paris

Vous pouvez constater que pour un appartement de 3 pièces l’offre de biens de 65 à 70 m² est la plus forte. En revanche, en dessous de 65 m², les appartements sont soit composés de deux chambres et d’un petit séjour de 15 m², soit d’une chambre et d’un grand séjour inadaptés pour une famille.

‍

90 à 100 m² pour un appartement familial de 4 pièces

L’appartement 4 pièces, comme son nom l’indique, est la position intermédiaire entre le 3 pièces et le 5 pièces, ce qui en fait un appartement un peu bâtard pour une famille. Cet agencement permet d’avoir trois chambres mais dans ce cas avec un petit séjour, ou deux chambres avec un grand double séjour. Cet agencement pourra être adapté sur le long terme si vous n’avez qu’un enfant, mais risquera d’être trop petit avec deux enfants. Il est fort probable qu’après quelques années, vous vous y sentiez à l’étroit et que vous soyez tenté de déménager pour un logement de 5 pièces.

Dans le graphique ci-dessous, nous observons que l’offre de 4 pièces implique globalement des superficies de 70 à 110 m². Toutefois, pour trouver avec la plus forte probabilité un appartement de 4 pièces à Paris, sa superficie devra être comprise entre 90 et 100 m².

‍

Répartition-4-pièces-fonction-surface-Paris

‍

110 m² et nettement plus pour un appartement familial de 5 pièces

Un appartement de 5 pièces comportant trois chambres et un double séjour vous permettra de voir l’avenir plus sereinement sur le long terme sans avoir à changer de logement. Selon nous, un appartement de 5 pièces de bonne taille doit disposer d’au moins 120 à 130 m². Mais pourquoi une telle différence de superficie avec un 4 pièces ? La raison est principalement liée à l’architecture des appartements parisiens. En effet, et c’est notamment le cas pour les appartements haussmanniens avec trois chambres, ces biens disposent souvent d’un double séjour de grande taille (plus grand que dans un 4 pièces). À ceci s’ajoutent des dégagements plus importants que dans un appartement de 3 pièces (la galerie d’entrée et les couloirs de distribution des chambres peuvent vite augmenter la taille globale du logement) sans oublier un espace pour le télétravail.

‍

Répartition-5-pièces-fonction-surface-Paris

Mais au-delà de la superficie, un certain nombre de critères sont à prendre en compte lors du choix de votre futur appartement familial.

‍

Les critères indispensables pour un appartement familial à Paris

Que vous ayez un ou plusieurs enfants, un certain nombre de critères sont quasi indispensables lorsque vous choisissez votre futur appartement familial idéal. Ils sont essentiellement liés à la logistique familiale ou à la sécurité des enfants. En voici quatre principaux :

‍

Critère N°1 : l’ascenseur est un indispensable !

Projetez-vous avec deux ou trois enfants. Le volume de courses hebdomadaires pourra être, comme vous l’imaginez, très conséquent. Monter vos dizaines de sacs de courses par semaine peut donc devenir très pénible sur le long terme. Et même si vous vous faites livrer, monter cinq étages sans ascenseur avec des enfants en bas âge peut vite devenir un supplice. À moins d’être très sportifs, nous vous déconseillons de dépasser le 3e étage sans ascenseur. Veillez également à vérifier la taille de l’ascenseur. Certains ascenseurs parisiens sont très petits. À minima, vérifiez qu’une petite poussette peut y être logée. Enfin, si vous décidez d’habiter au dernier étage d’un immeuble, n’oubliez pas qu’en cas de panne d’ascenseur, avec des enfants en bas âge, vous risquez de beaucoup souffrir. Par conséquent, avant de faire une offre sur un appartement familial au dernier étage, ayez bien conscience du risque que vous prenez. Notez également qu’un appartement familial de grande taille dont l’étage est supérieur au 3e sans ascenseur sera fortement décoté. Enfin, il existe un autre point auquel on ne pense pas toujours : si vous êtes au 5e étage sans ascenseur, il est possible que les grands-parents n’aient pas la force ou le courage de venir garder leurs petits-enfants chez vous.

‍

Critère N°2 : l’importance de la pièce d’eau pour un bébé

Prévoyez de disposer à minima dans votre appartement d’une salle de bain. Au-delà du côté pratique de donner le bain à son enfant dans une vraie baignoire, le bain est également un élément essentiel à son développement. Si l’appartement que vous visitez ne dispose que d’une salle d’eau (avec une douche uniquement donc), vérifiez que vous pourrez y loger une baignoire à terme.

‍

Critère N°3 : une cuisine assez grande

N’oubliez pas que si vous avez des enfants en bas âge et que vous souhaitez une cuisine dînatoire, il sera nécessaire d’avoir de la place pour y mettre une chaise haute par exemple. Ensuite, même si durant votre vie sans enfants vous n’avez pas été habitué à cuisiner, il est probable qu’avec vos enfants, vous vous mettiez de plus en plus aux fourneaux. Dans ces conditions, dans votre appartement familial et notamment s’il s’agit d’un 3 pièces, ne minimisez pas trop la taille de la cuisine si vous en avez le budget.

‍

Critère N°4 : la superficie des chambres pour jouer, travailler, dormir

La superficie idéale pour une chambre d’enfant est de 13 m², car cela permet d’y mettre à la fois un lit simple, une armoire, un bureau et un petit espace pour jouer au sol. Pour une chambre parentale, tout dépendra de vos attentes en termes d’espace. Si votre chambre n’a pas vraiment d’importance pour vous, 13 m² seront suffisants. Si vous aimez utiliser cette pièce comme un véritable espace de vie, une pièce de 20 m² sera déjà considérée comme une belle chambre parentale.

‍

Acheter un appartement familial dans un immeuble Haussmannien ?

Les appartements haussmanniens sont principalement appréciés des parents mais aussi des enfants pour leur cachet. En effet, ils disposent de belles moulures, de cheminées et de beaux parquets en point de Hongrie très recherchés pour leur charme. À cela, s’ajoutent leurs volumes : ils possèdent de grandes hauteurs sous plafond pouvant parfois dépasser 3 mètres notamment dans les étages inférieurs. Enfin, en achetant un appartement haussmannien, vous achetez un bout d’histoire de Paris et un certain standing comme pourrait le faire une personne en région qui achète un château.

L’inconvénient majeur de ces appartements est le bruit. En effet, les parquets y sont très souvent grinçants, ce qui peut être à la fois gênant pour ses occupants, mais aussi pour les voisins. Heureusement, des solutions existent pour réduire les bruits des appartements haussmanniens. Le second problème de ces biens est leur coût car leur cachet est plus apprécié que celui des immeubles récents de type années 70. Leur prix est donc souvent plus élevé au mètre carré. De plus, beaucoup d’entre eux présentent un agencement peu optimisé, notamment pour les grandes surfaces, ce qui peut faire monter le prix sans avoir la possibilité d’exploiter ces surfaces perdues. Enfin, certains appartements haussmanniens ne sont pas encore pourvus d’ascenseurs, ce qui peut être rédhibitoire pour une famille souhaitant vivre en étage.

‍

Acheter un appartement familial dans un immeuble de type années 70 ?

Les appartements de type années 70 offrent l’avantage de disposer d’un agencement plus adapté au mode de vie familial actuel. La cuisine est généralement à côté du séjour, voire ouverte sur le séjour pour un gain de place. La distribution des pièces est également davantage optimisée avec moins de perte de place. Par ailleurs, certaines copropriétés des années 70 sont sécurisées avec des jardins d’enfants ou des squares en bas de l’immeuble, ce qui est très apprécié des familles. Les ascenseurs y sont installés quasi systématiquement et il n’est pas rare d’y trouver des balcons-terrasses. Très souvent, un gardien est présent dans la copropriété, ce qui est pratique tant en termes de sécurité que pour récupérer les colis. Les caves sont généralement en béton, ce qui permet d’y entreposer des affaires comme des vêtements. Enfin, il n’est pas rare d’y trouver une place de parking, chose très appréciable notamment pour un couple avec des enfants.

Sur le papier, les immeubles des années 70 semblent donc apporter un grand nombre d’avantages. Cependant, l’un des critères essentiels pour l’achat d’un bien est sa beauté et dans le cas de ces appartements familiaux, seule la décoration pourra apporter du cachet, car par principe, ils sont standardisés voire sans charme. De plus, leur hauteur sous plafond dépasse rarement les 2,6 mètres, ce qui réduit parfois l’impression de volume. Certains immeubles de cette époque peuvent également être particulièrement bruyants entre les étages. Par ailleurs, les charges y sont très souvent élevées, surtout si le chauffage est collectif. Le gardien représente aussi un coût important, sans compter l’éventuel entretien des espaces verts. Pour toutes ces raisons, le prix des appartements de type années 70 est généralement plus faible.

‍

Combien coûte un appartement familial à Paris ?

Vous pouvez l’imaginer, il est très difficile de répondre à cette question comme nous l’expliquons dans notre article sur l’estimation immobilière. Tout dépend de l’adresse précise du bien, de sa qualité, de son état, de sa superficie…

Toutefois, pour vous permettre de vous faire une idée du marché immobilier familial à Paris, nous avons réalisé un tableau de prix moyen en fonction du nombre de pièces, des surfaces et des arrondissements. À ces montants, prévoyez une forte marge, car au sein d’un même arrondissement ou dans un même immeuble, les prix peuvent facilement varier de 20 % et plus. L’objectif de ce tableau est donc de vous faire une idée très grossière des prix à Paris des appartements familiaux :

‍

Prix-appartement-familial-Paris-par-surface-et nombre-de-pièces

‍

Quel constat pouvons-nous tirer de ces chiffres ?

Excepté pour les appartements de 3 pièces et ceux qui sont en dehors du centre de la capitale, il vous sera difficile d’acheter un appartement familial en dessous de 1 M€ à Paris.

Les arrondissements les plus abordables pour un logement familial sont les 19e et 20e et les plus chers sont les 6e et 7e.

Les prix des appartements familiaux au sein de ces arrondissements peuvent très fortement varier. Ainsi, un appartement de 110 m² dans le 18e à Montmartre vous coûtera aux alentours de 1,3 M€ alors que dans ce même arrondissement dans le quartier Marx Dormoy, la même superficie vous coûtera aux alentours de 850 000 €.