Estimer un bien sans professionnel : Les risques !

Les prix des notaires sont les plus fiables mais attention !

Lorsque l’on souhaite réaliser l’estimation d’un bien immobilier sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier, pour être sûr de son estimation, certains vendeurs ou acheteurs veulent se rassurer en n’utilisant que les prix des notaires. Grave erreur !

Bien que cette démarche soit la bonne, vous risquez également d’être induit en erreur. Mais pourquoi ?

Les chiffres des notaires sont publiés trimestriellement. Dans un marché très actif, les prix peuvent évoluer de plusieurs points de base en quelques mois. Ainsi, si la dernière publication des notaires date de 3 mois, vous risquez soit de sous-évaluer le prix du bien si le marché est porteur ou de le surévaluer si les prix baissent dans l’intervalle.

Ensuite, la base des notaires inclut à la fois des prix net vendeur et des prix équivalents à un prix HAI (honoraires d'agence inclus). C’est la raison pour laquelle vous avez souvent l’impression que les prix des notaires sont inférieurs aux prix affichés dans les annonces que vous avez vues sur le site des agences. Ne pas savoir corriger ces chiffres peut donc vous faire commettre de graves erreurs.

Enfin, la base de données des notaires ne donne qu’une information partielle du prix d’un bien. En effet, l’état du bien, son agencement intérieur, la qualité de ses prestations (marque de la cuisine, qualité des matériaux…), la qualité de la copropriété… ne sont pas indiqués. Il est donc très difficile de se faire une idée précise des prix en ne consultant que ce type de données.

Seul un professionnel de l’immobilier est en mesure de corriger ces facteurs de déviation.

Le risque des annonces immobilières pour estimer un bien

Bien souvent, les particuliers qui ne souhaitent pas faire estimer leur bien par un professionnel regardent les annonces immobilières sur des sites comme SeLoger, Bienici, PAP…

Les annonces diffusées par des professionnels n’affichent pas de prix négociés. En d’autres termes, le prix affiché inclus à la fois les honoraires d’agence qui peuvent fortement varier d’une agence à l’autre. Mais ils incluent également une marge de négociation. Ces deux éléments peuvent faire fluctuer fortement la valeur réelle d’un bien immobilier et ainsi vous induire en erreur.

De plus, même si la majorité des professionnels de l’immobilier savent estimer un bien immobilier, pour pouvoir rentrer un mandat, ils peuvent se faire influencer par le vendeur et accepter de mettre un bien en commercialisation à un prix nettement supérieur à celui qu’ils avaient recommandé. C’est ainsi que dans le cadre de nos chasses immobilières, nous pouvons voir des biens surcotés de 5 à 15 %.

Enfin, les annonces des particuliers sont très souvent survalorisées et la valeur affective de leur bien les pousse souvent à fixer le prix bien au-dessus de la fourchette haute. De plus, souhaitant empocher les honoraires d’agence, leur prix est bien souvent supérieur à celui des annonces d’agence. Se baser sur ces prix peut donc aussi vous induire en erreur.

Ainsi, si vous estimez par vos propres moyens le prix de marché de votre bien sans passer par un professionnel de l’immobilier, vous risquez de le surévaluer et ne pas trouver d’acquéreur. De la même manière, un acheteur risque de surpayer un bien en pensant que le prix est juste car c’est celui qu’il voit dans les annonces immobilières.

Attention aux sites d'estimation en ligne gratuits pour estimer un bien !

Les sites spécialisés permettent de donner une première idée des prix du marché. À ce titre, cette première approche est très pertinente. Toutefois, si vous en restez là, vous risquez de ne pas pouvoir estimer avec précision le prix de votre bien immobilier. Cette première approche risque même d’être trompeuse si vous n'êtes pas capable d'en interpréter, analyser et surtout corriger les facteurs de déviation. C’est pourquoi ces sites vous indiquent toujours qu’il est nécessaire de faire appel à un professionnel qui se déplace chez vous pour faire estimer votre bien. Seule une visite sur place ou une estimation à distance en visio permet de réaliser ce travail.

Faites le test. Prenez 3 sites différents d’estimation en ligne. Mentionnez l’adresse du bien que vous souhaitez estimer et comparez les résultats. Vous allez vite vous rendre compte que le prix moyen, le maximum et le prix minimum à une adresse donnée peut être très différent d’un site à l’autre. Mais pourquoi de tels écarts de prix ?

Premièrement, certains sites utilisent les prix des biens réellement vendus alors que d’autres vont déterminer un prix de marché en fonction des prix actuellement en vente. La valeur subjective des biens pouvant être très forte, les résultats obtenus peuvent vite vous induire en erreur.

Ensuite, pour déterminer les prix, chaque site a son propre algorithme qui lui permet, selon sa méthodologie, de déterminer son propre prix de marché. Maintenant, il est difficile de déterminer lequel a le bon algorithme et de savoir à quel point ces chiffres ont été retraités.

‍Enfin certains sites présentent un prix de marché net vendeur (ce que le vendeur se met réellement dans la poche) et d’autres un prix honoraires d’agence inclus (prix net vendeur + honoraires de commercialisation du bien). Les honoraires d’agence variant de 2 à 5% en moyenne en fonction de la spécificité du bien étudié, si vous ne corrigez pas ces écarts, vous pouvez vite vous tromper de façon importante sur le prix de vente ou d’achat de votre bien.

Un professionnel de l’immobilier a les compétences pour retraiter ces données pour déterminer le vrai prix de marché de votre bien.

A lire notre article dédié à la fiabilité des sites d'estimation en ligne.

La connaissance du marché des professionnels de l'immobilier est très importante

Acheter ou vendre un bien ne se fait que quelques fois dans une vie. Il est donc très difficile pour un particulier de connaître avec précision l’état du marché au moment de la vente ou de l’acquisition d’un bien immobilier.

Les questions qu’il est indispensable de se poser pour estimer un bien immobilier sont : La demande est-elle forte ? Les caractéristiques de mon bien sont-elles fortement demandées ou pas du tout par les acquéreurs actuels ? Quel est l’offre actuelle du marché et quels sont les biens qui ont été récemment vendus ? Autant de questions auxquelles seul un professionnel de l’immobilier, pratiquant le terrain au quotidien, sera capable de répondre.

Pour illustrer nos propos, prenons l’exemple d’un appartement que vous souhaitez vendre. Le professionnel de l’immobilier sera en mesure de savoir avec précision si son agencement, son état, son calme et sa luminosité répondent aux critères de la majorité des acquéreurs du marché. Si tel est le cas, vous allez me dire qu’il est possible d’estimer le prix du bien sur la fourchette haute. Oui mais, si vous devez vendre rapidement votre bien pour en acheter un autre et que la demande est faible, il faudra alors le mettre en vente au plus proche de son prix de marché. Là encore, seul un professionnel sera en mesure de vous dire à quel prix le mettre sur le marché pour le vendre vite sans le brader. Si vous estimez seul votre appartement et si vous vous trompez de prix, vous prendrez le risque de mettre du temps avant de le vendre ce qui peut vous couter cher par exemple si vous avez fait un prêt relais.

Pourquoi faut-il faire estimer un bien immobilier avec un professionnel

Un professionnel de l’immobilier est en mesure de déterminer avec précision le prix du marché à une adresse donnée grâce aux outils et aux sources de données professionnelles dont il dispose. Souvent, ces données ne sont pas accessibles des particuliers. Mais surtout, il est en mesure de retraiter ces chiffres pour évaluer au plus juste les vrais prix du marché.

Sa connaissance des attentes des acquéreurs et des produits concurrents lui permet de savoir avec précision quels critères auront plus ou moins de valeur aux yeux des acquéreurs. La plupart des particuliers pensent que les critères de leur bien sont recherchés par la majorité des acquéreurs, ce qui n’est pas forcément le cas.

Un professionnel sera en mesure de déterminer le prix de présentation (prix affiché sur une annonce) et le prix du marché de votre bien (prix auquel il doit se vendre après négociation). Si vous vous trompez à cette étape, vous prenez un risque très important de vendre votre bien en dessous de son prix réel et ce, après une durée excessive de commercialisation.

Dans le cadre de nos chasses immobilières, lorsqu’un client acquéreur souhaite se positionner sur un bien, nous réalisons pour lui l’estimation du bien sur lequel il souhaite se positionner. Cela nous permet de recommander à notre client d’acheter au prix si le bien est correctement valorisé et ainsi passer devant les autres concurrents acquéreurs. Si le prix est survalorisé, nous déterminons les points de négociation que nous soulèverons avec le vendeur. Pour en savoir plus, voici les raisons pour lesquels Peter Jorgensen Consulting est en mesure d’estimer avec précision et de façon objective un bien immobilier pour ses clients acquéreurs.