Espaces extérieurs : 6 conseils indispensables avant de faire une offre

1) Assurez-vous de l’existence légale de votre espace extérieur

La première des choses à vérifier avant de faire l’acquisition d’un bien disposant d’un espace extérieur est de valider son existence légale. En effet, il n’est pas rare que des propriétaires peu scrupuleux créent des espaces extérieurs sans aucune autorisation soit de la copropriété, soit de la mairie. Ainsi, certains propriétaires construisent des vérandas, par exemple sur leur toit terrasse ou dans un jardin, sans en avoir fait la demande ce qui les met en infraction. En effet, construire une véranda sans avoir obtenu les autorisations nécessaires peut constituer une infraction aux règles d'urbanisme. En France, toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, comme l'ajout d'une véranda, nécessite généralement une déclaration préalable de travaux ou, selon les cas, un permis de construire. Si un propriétaire procède à une construction sans ces autorisations, il s'expose à des sanctions telles que des amendes, l'obligation de régulariser la situation, voire de démolir la structure non autorisée. Il est donc essentiel de se renseigner auprès de la mairie avant de faire une offre sur ce type de bien.

De la même manière, il est fréquent que des vendeurs annexent des espaces extérieurs pour les transformer en terrasse sans aucun accord, notamment dans le cadre d'une copropriété. Dans ces conditions, avant d'acheter un bien doté d'un espace extérieur et de potentiellement le payer au prix fort, assurez-vous auprès du vendeur que son usage est autorisé et dans quelles conditions. Ces informations sont souvent spécifiées dans le règlement de copropriété, surtout pour les espaces extérieurs situés dans un immeuble.

Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous avons déjà rencontré des vendeurs présentant des espaces extérieurs comme faisant partie de la vente d'un appartement, alors qu'aucun accord n'avait été obtenu lors de l'Assemblée Générale de Copropriété pour l’utiliser de façon privative.

Il est également crucial de vérifier si cet espace est grevé d'une servitude. Dans certains cas, vous pourriez être obligé de permettre l'accès à votre espace extérieur, ce qui limite son usage. Nous pouvons ici prendre l’exemple d’un toit terrasse avec des tuyaux d’aération auquel il faudrait accéder pour en assurer l’entretien.

Notre conseil : Avant de soumettre une offre d'achat, enquêtez sur la validité juridique de cet espace extérieur et sur vos droits d'utilisation. Selon les réponses obtenues, cela pourrait influencer à la baisse sa valeur potentielle. De même, si vous êtes vendeur, préparez et fournissez tous les documents nécessaires pour informer clairement vos acheteurs potentiels sur l’existence juridique de votre espace extérieur. Cela vous permettra de respecter vos obligations d'information envers l'acheteur et de prévenir toute contestation ultérieure.

2) Évaluez correctement le prix de votre espace extérieur

Tous les vendeurs sont convaincus que leur bien, pourvu d’un espace extérieur, se vendra à un prix nettement supérieur au marché. C’est en partie vrai puisqu’un bien avec un espace extérieur est très recherché sur le marché et augmente ainsi mécaniquement le nombre potentiel d’acquéreurs pour ce bien.

Mais malgré cet atout indéniable, il est crucial de ne pas perdre de vue que surévaluer un bien, quelle que soit sa nature (avec ou sans espace extérieur), ne garantit pas de le vendre à un prix supérieur à ce que les acheteurs seraient prêts à payer. Dans le cas contraire, vous risqueriez de prolonger sa mise en vente pendant des mois et de devoir le céder à un prix inférieur à sa valeur réelle, surtout en période de marché à la baisse.

De même, un acquéreur potentiel, attiré par un bien avec espace extérieur, doit éviter de le surestimer sous prétexte de cette caractéristique. Ainsi, la valorisation d’un bien avec espace extérieur est cruciale mais également plus complexe qu’il n’y paraît.

Pour évaluer un espace extérieur, il ne suffit pas de multiplier sa surface par le prix au mètre carré local. Une terrasse, par exemple, ne se valorise pas de la même manière qu’un balcon ou un jardin, chacun ayant ses propres spécificités de calcul.

Traditionnellement, une surface extérieure est pondérée à 33% en fonction de ses caractéristiques et ajoutée à la surface totale du bien pour établir le prix total du bien. Cependant, cette pondération peut être inférieure ou supérieure à ces pondérations en fonction de leur caractère exceptionnel. Voici trois exemples illustratifs :

1) Estimation du prix d’une terrasse :

Un bien dispose d’une terrasse de 10m² au dernier étage d’un immeuble exposé plein sud avec une vue imprenable sur la Tour Eiffel. Sa pondération pourra atteindre jusqu’à 50%, soit une surface pondérée de 5m². En revanche, un patio dans le même immeuble mais situé dans un puits de lumière au rez-de-chaussée, sans vue, pourrait n’être pondéré qu’à 20%, soit 2m². Si le prix au m² est de 13 000€ dans le secteur du bien, la valeur de la première terrasse sera estimée à 65 000€, tandis que la seconde ne sera que de 26 000€. Cet exemple montre l’impact significatif de la pondération sur l’estimation d’un bien avec espace extérieur.

2) Estimation du prix d’un jardin :

La valeur d’un jardin dépend de nombreux facteurs : orientation, ombrage, vue, bruit environnant, risques de nuisance pour les voisins, …. Un jardin paysager avec des essences rares ne sera pas valorisé de la même manière qu’un jardin négligé. Enfin, le prix d’un jardin dépendra surtout du prix du terrain dans le secteur et pas forcément du prix au mètre carré d’une maison dans le même secteur.

3) Estimation d’un espace extérieur atypique :

Le prix d’un espace extérieur peut aussi varier en fonction de la taille de l’appartement ou de la maison auquel il est rattaché. Prenons l’exemple d’un studio de 20m² avec une terrasse de 30m² au dernier étage. Même en étant au dernier étage, il serait incohérent de pondérer cette surface extérieure de 33% car son impact serait nettement trop fort sur le prix du bien.

Comme ces exemples l’illustrent, estimer la valeur d’un espace extérieur est complexe. Chaque type d’espace a ses spécificités et donc sa propre valeur. Seul un professionnel de l’immobilier doté d’une connaissance approfondie du marché local et des caractéristiques spécifiques de votre espace extérieur, peut en fournir une évaluation précise.

Il est essentiel de souligner que toute erreur dans l’évaluation peut avoir un impact significatif sur la vente ou l’achat d’un bien immobilier.

Notre conseil : Si le bien que vous envisagez d’acheter ou de vendre possède un espace extérieur, nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel de l’immobilier spécialisé dans les biens avec espace extérieur. Bien que les outils d’estimation en ligne rapides puissent sembler attrayants, seul un chasseur immobilier défendant les intérêts de l’acheteur pourra fournir une évaluation objective du bien, vous permettant ainsi de l’acquérir au meilleur prix possible.

3) Vérifiez la qualité architecturale de votre espace extérieur

Il est essentiel de vérifier la qualité architecturale d’un espace extérieur avant de l’acheter. Par exemple, si vous envisagez l’achat d’une maison avec une terrasse extérieure, interrogez le propriétaire sur le type de fondation utilisé pour sa construction : plots en plastique, chape de béton, lit de sable, etc. De plus, renseignez-vous sur l’ancienneté de la terrasse. Une construction récente pourrait voir ses fondations se déplacer dans les mois à venir, alors qu’une terrasse en place depuis plusieurs années aura plus de chances d’être stable les années suivantes. Si sa construction est récente, n’oubliez pas de demander la facture de l’entrepreneur l’ayant réalisée pour profiter de la garantie décennale.

Il est également important de vérifier les diagnostics de conformité du réseau d’assainissement. L’objectif est que les eaux pluviales ne se déversent pas au pied de votre maison et ainsi créent de l’humidité et détériorent potentiellement votre terrasse.

Il est également important de vérifier le système de drainage de la terrasse et où les eaux de pluie sont évacuées. Si elles s’écoulent près de la maison, inspectez la cave à la recherche de signes d’humidité. Un autre point crucial est le type de matériaux utilisé pour sa construction : pour une dalle de béton, assurez-vous qu’il y a des joints de dilatation pour prévenir les fissures, et pour les planches de bois, renseignez-vous sur leur entretien (lasure, huile, saturateur, etc.). Pour un jardin, vérifiez qu’il n’est pas situé dans une zone sujette aux inondations. La bonne nouvelle est que pour la vente d’une maison, il y a désormais un diagnostic obligatoire sur les évacuations d’eau. Les évacuations d’eau ne peuvent plus s’évacuer dans le jardin. C’est interdit ! Il faut que la maison soit obligatoirement raccordée au système d’évacuation des eaux pluviales. Si ce n’est pas le cas, des travaux devront être engagés.

Notre conseil : Avant d’acheter un bien avec un espace extérieur, il est recommandé de vous faire accompagner par un architecte pour évaluer correctement la qualité de cet espace.

4) Inspectez les mesures de sécurité de votre espace extérieur

Un espace extérieur peut malheureusement faciliter l’accès à votre domicile pour d’éventuels intrus. Les balcons sont particulièrement prisés des cambrioleurs, surtout en étage élevé où ils peuvent être atteints depuis le toit. La sécurité des enfants est également une préoccupation majeure lors de l’acquisition d’un espace extérieur. Les garde-corps peuvent servir d’échelle aux enfants ou aux animaux domestiques, augmentant ainsi le risque de chute. Cependant, votre espace extérieur peut aussi servir de lieu de sécurité en cas d’incendie dans votre logement. Pour prévenir ces risques, voici quelques mesures préventives à envisager pour sécuriser votre espace extérieur.

Tout d’abord, pour prévenir les chutes, surtout avec des enfants, il est essentiel de ne jamais les laisser jouer sans surveillance sur un balcon. En complément, vous pouvez installer un plexiglas sur le garde-corps pour empêcher les enfants de grimper tout en profitant de la vue. L’éclairage est également efficace pour dissuader les intrus en votre absence. Pensez à installer des lampes sur votre balcon avec un système de minuterie pour simuler votre présence. Les lumières avec détecteurs de mouvement sont également recommandées. Enfin, un système d’alarme peut constituer une solution efficace mais nécessite un investissement plus important.

Notre conseil : Avant d’acheter un bien avec un espace extérieur, renseignez-vous auprès du vendeur sur les dispositifs de sécurité installés. Cette question est pertinente que ce soit pour un jardin, un balcon ou une terrasse. Si vous êtes vendeur et avez mis en place de telles mesures, n’hésitez pas à les mettre en avant, bien que trop insister sur ce point puisse susciter des inquiétudes chez les acheteurs concernant la sécurité dans votre secteur.

5) Vérifiez les installations en eau et électricité de votre espace extérieur

Les espaces extérieurs, surtout s'ils sont végétalisés, nécessitent idéalement une alimentation en eau. Cependant, dans les immeubles parisiens, par exemple, un balcon peut ne pas être équipé d'une telle installation, voire son usage être simplement interdit par le règlement de copropriété. En effet, l'eau qui s'écoule des pots de fleurs peut endommager le balcon s'il est en pierre et souiller la façade, accélérant ainsi la nécessité d'un éventuel ravalement. Si les plantes font partie de vos projets pour votre espace extérieur, il est essentiel de vérifier vos droits concernant l'utilisation de l'eau sur votre balcon.

De même, il est important de vérifier si votre espace extérieur dispose d'une alimentation électrique. Souvent, il est agréable d'installer des lampes sur un balcon. Si votre espace extérieur n'en est pas équipé, cela impliquera soit un investissement à prévoir si vous en avez l'autorisation, soit l'utilisation de luminaires solaires, avec une puissance d'éclairage souvent limitée.

Notre conseil : Lors de l'acquisition d'une terrasse ou d'un balcon, assurez-vous de vérifier les disponibilités en électricité et en eau, ainsi que vos droits d'utilisation de l'espace extérieur selon le règlement de copropriété de l'immeuble. Si vous achetez une maison, la question des droits ne se posera pas nécessairement, mais il est tout de même conseillé de vérifier la facilité d'arrosage de votre jardin et de son éclairage.

6) Examinez vos droits d’utilisation de votre espace extérieur

Avoir un balcon dans une copropriété ne vous permet pas de faire tout et n’importe quoi. À titre d'exemple, dans de nombreuses copropriétés à Paris, il est interdit de faire sécher du linge sur les balcons. De même, si vous envisagez d'installer une unité extérieure de climatisation pour rafraîchir par exemple votre appartement Haussmannien, il est peu probable que vous obteniez l'autorisation de la placer sur votre balcon. Voici un extrait typique du règlement de copropriété d'un immeuble haussmannien avec balcon : « Il est interdit de placer sur les balcons des pots de fleurs, caisses, cages ou tout autre objet pouvant compromettre la propreté et l'aspect esthétique de l'immeuble, ni d'y étendre du linge ».

Ainsi, si vous avez acheté cet appartement en espérant embellir votre balcon avec des fleurs, vous risquez d'être déçu et rappelé à l'ordre par votre copropriété.

De même, si vous envisagez de faire un barbecue sur votre balcon à Paris, soyez vigilant ! En plus de devoir respecter le règlement de copropriété, vous devez éviter de gêner vos voisins avec les odeurs. Plus sérieusement, il est possible qu'un voisin ou un passant prenne votre barbecue comme source d'incendie potentiel et appelle les pompiers. Un moment de convivialité pourrait alors se transformer en véritable cauchemar. En effet, plusieurs incendies importants à Paris ont été causés par des barbecues mal surveillés.

Notre conseil : Si vous souhaitez absolument faire un barbecue sur votre balcon en copropriété, optez plutôt pour une plancha électrique, à condition que les odeurs ne dérangent pas vos voisins. Autre alternative, respectez toutes les règles applicables aux cheminées et utilisez-les pour votre barbecue plutôt que de l'installer à l'extérieur. En ce qui concerne la climatisation, il existe des systèmes à eau qui évitent l'installation d'une unité extérieure ou des climatiseurs mobiles.

RAPPEL : 6 questions essentielles à se poser avant l’achat d’un espace extérieur

• Est-ce que cet espace extérieur fait bel et bien partie du bien que vous souhaitez acheter ?
• Quels sont vos droits concernant l'utilisation de cet espace extérieur ?
• À quel prix devez-vous estimer cet espace extérieur avant de faire une offre d'achat ?
• Est-ce que l'état structurel de cet espace extérieur est en bon état ?
• Est-ce que cet espace extérieur est sécurisé de manière adéquate ?
• Dispose-t-il des installations nécessaires pour son utilisation (eau, électricité, ...) ?

En gardant ces questions à l'esprit, vous pouvez vous assurer de prendre une décision éclairée lors de l'achat d'un bien immobilier avec un espace extérieur.