Quel est l’impact de la hausse des taux sur les prix immobiliers à Paris ?

Les raisons de la hausse des taux en 2023

Pour bien comprendre l’incidence de la hausse des taux sur les prix de l’immobilier parisien, il est important de connaître les mécanismes qui impactent leur évolution.

Tout d’abord, il faut savoir que les banques font évoluer les taux d’emprunt immobiliers en fonction, entre autres, de l’évolution de l’OAT 10 ans (indice obligataire des Bons du Trésor à 10ans). De son côté, l’OAT 10 ans évolue en partie en fonction de l’évolution de l’inflation. Donc, pour schématiser, quand l’inflation augmente, la BCE augmente ses taux directeurs pour juguler l’inflation ce qui fait monter le taux de l’OAT 10 ans et donc, par voie de conséquence, fait augmenter les taux d’emprunts bancaires.

Concernant l’inflation, comme vous avez pu le constater, elle a littéralement explosé depuis la fin de la crise du Covid et du début de la guerre en Ukraine. Alors qu’elle avoisinait 1.6 % en 2021, elle s’est envolée pour atteindre 5.2 % en 2022 et 4.9 % à la fin de l’année 2023. Même si nous sommes loin du plus haut niveau d’inflation que nous avons pu connaître dans les années 80 (inflation supérieure à 10% comme illustrée sur le graphique ci-dessous), ce taux d’inflation a été multiplié par plus de 3 en un an ce qui est considérable et d’une extrême rapidité !

La bonne nouvelle est que cette inflation commence doucement à ralentir et devrait fortement diminuer en 2024 à 2.6% selon la Banque de France ce qui est un indicateur pour présager d’un ralentissement de la hausse des taux en 2024.

Ensuite, comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous, avant 2022, lorsque les taux étaient stables, les taux d’emprunt bancaires sur 20 ans étaient supérieurs d’environ 1.5% au taux de l’OAT 10 ans. A partir de 2022, le taux de l’OAT s’est envolé pour dépasser au milieu de l’année 2022 les taux nominaux sur 20 ans (Taux nominaux : taux proposé par votre banque hors assurance, garantie…).

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Mais pourquoi les taux nominaux n’ont pas évolué aussi vite que le taux de l’OAT ?

La raison en est double :

• L’évolution des taux bancaires n’est pas parfaitement corrélée à l’évolution du taux de l’OAT 10 ans. Ainsi les taux proposés par les banques n’évoluent pas aussi rapidement que le taux de l’OAT.

• Mais la raison principale est que les banques ont été limitées dans leur hausse des taux en raison du taux d’usure. Ce taux d’usure qui était mis à jour de façon trimestrielle jusqu’à la fin de l’année 2022 a freiné la vitesse de la hausse des taux, mais a aussi eu pour conséquence une très forte augmentation des refus bancaires.

Face aux nombreux refus de crédit liés au taux d’usure, le gouvernement a décidé de mettre à jour mensuellement le taux d’usure ce qui a permis aux banques d’augmenter plus rapidement leur taux à partir du second trimestre 2023, d’où l’accélération de l’augmentation plus rapide en 2023 par rapport à 2022.

Les taux d’emprunt vont-ils augmenter en 2024 ?

Tout d’abord, comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous, le taux de l’OAT 10 ans continue d’augmenter en 2023 mais à une vitesse nettement inférieure à celle de 2022. En effet, lorsqu’entre le début et la fin de l’année de l’année 2022, l’OAT était montée de +2.92%, en 2023, cette hausse se limite à +0.55%. Cet indicateur peut donc nous laisser espérer un ralentissement de la hausse des taux fin 2023, et même une baisse en 2024 si l’OAT arrête définitivement sa progression et commence à entamer une baisse.

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Le deuxième facteur qui peut confirmer cette analyse est l’écart entre le taux de l’OAT et les taux nominaux proposés parles banques qui est revenu à un niveau proche de celui observé avant la hausse des taux. En d’autres termes, les banques peuvent à nouveau gagner de l’argent en prêtant ce qui n’était pas le cas l’année dernière. Comme vous pouvez le constater, avant la hausse des taux, l’écart entre le taux à 20 ans et le taux de l’OAT était d’environ 1.5 %. Le taux de l’OAT étant actuellement de 3.5%, nous estimons qu’ils continueront à augmenter jusqu’à environ 5 % pour ensuite se stabiliser sous réserve que l’OAT se stabilise définitivement en 2024 à environ 3.5 %.

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Mais ne nous méprenons pas. Il est peu probable que les taux d’emprunt immobiliers reviennent au niveau que nous avons connu avant 2021. En effet, même si l’inflation se stabilisait, elle risque de rester à un niveau relativement élevé. En effet, la transition énergétique qui a un coût important sur la production ainsi que le moteur chinois qui tirait les prix à la baisse les années précédentes ne permettra pas de faire baisser les prix à la consommation avant de nombreuses années. Les taux vont donc certainement baisser ces prochaines années mais ils n’atteindront plus ceux que nous avons pu connaître entre 2015 et 2021.

Les conditions de crédit montrent des signes d’amélioration

Alors que nous avons vécu une année noire en matière de crédit en 2023, de nombreux signes militent pour une nette amélioration des conditions de crédit en 2024 pour différentes raisons.

1) La fin du blocage d’une partie du marché par le taux d’usure

La baisse des prix actuelle est en partie liée à un blocage du marché qui a débuté en septembre 2022 avec l’obstination de la Banque de France de conserver un niveau de taux d’usure trop bas au regard de la vitesse d’augmentation des taux. Ainsi, beaucoup d’acquéreurs n’ont pas été en droit d’emprunter pour des raisons techniques alors qu’ils en avaient les moyens. En effet, compte tenu des prix parisiens très élevés, beaucoup d’acquéreurs ont un âge dépassant les 40 ans. Malheureusement, ce critère qui impacte le taux de l’assurance de prêt a écarté bon nombre d’acquéreurs qui se voyaient en 2022/2023 dépasser le taux d’usure en raison de ce critère. Mais depuis la mensualisation du taux d’usure en février 2023 et le ralentissement de la hausse des taux, le taux d’usure est de moins en moins un frein pour bon nombre d’acquéreurs. Ainsi, certains acquéreurs qui se voyaient refuser leur emprunt l’année dernière vont petit à petit revenir sur le marché parisien.

2) Les banques vont être plus enclines à prêter en 2024

Comme nous vous l’avons précédemment expliqué, l’écart entre l’OAT et les taux nominaux reviennent petit à petit à la normale. Cet écart représente d’une certaine manière la marge que se font les banques pour vous prêter lors de votre achat immobilier. Alors que courant 2023, les banques ne gagnaient plus du tout d’argent en prêtant pour les acquisitions immobilières, poussant ainsi certaines banques à même totalement arrêter leur production de crédit, depuis la rentrée de septembre 2023, nous observons que les banques recommencent peu à peu à prêter du fait, en partie, de l’augmentation de cet écart. Pour preuve, selon l’Observatoire Crédit Logement, alors qu’en règle générale, le nombre de prêt entre juin et juillet augmente de 1.6%, cette année, sur cette même période, l’augmentation a été de +30%. De la même manière, en règle générale, le nombre de prêt accordé en août baisse de -31.5%, mais cette année, le recul n’a été que de -11.6% ! De quoi envisager les prémices d’un début de redémarrage du crédit.

3) La possible stabilisation, voire la baisse des taux en 2024

Tout porte à croire, enfin nous l’espérons, que la BCE en est à la fin de ses hausses successives des taux directeurs dont l’objectif était d’enrayer la hausse affolante de l’inflation depuis 2022. L’inflation semblant se stabiliser, voir, qui baissera en 2024 selon la Banque de France, il est fort probable que les taux se stabilisent, et même peut être baissent en 2024. Toutefois, ne nous méprenons pas. Nous parlons ici d’une stabilisation des taux et potentiellement d’une baisse mais qui ne sera jamais équivalente aux taux d’avant la crise. Ainsi, il faudra s’habituer pendant quelque temps à payer votre emprunt immobilier à un taux nominal compris entre 3 et 5 % pendant une bonne partie de l’année 2024. Même si ce taux semble élevé, il est important d’avoir en tête que la grande majorité des acquéreurs parisiens sont des cadres dont la hausse des salaires en 2023 a été proche de 4 %. De plus, il ne faut pas oublier que les taux que nous avions les années passées n’étaient pas normaux. En effet, il n’était pas logique de payer un taux d’emprunt à 20 ou 25 ans moins de 1 % ! Ainsi, ce qui a effrayé les acheteurs a été de voir leur pouvoir d’achat fondre d’un mois sur l’autre comme neige au soleil. Mais si les taux se stabilisent, voir baissent, les acheteurs pourront voir l’avenir plus sereinement et se remettre à envisager à nouveau un achat immobilier en 2024.

‍4) La capacité de nombreux acquéreurs à acheter sans condition suspensive

Avec des prix avoisinant les 10 000€/m², seules les personnes les plus fortunées ont aujourd’hui la capacité d’acheter un bien immobilier à Paris. Même si toutes ne sont pas en mesure de le faire sans faire appel à l’emprunt, beaucoup d’entre elles le font sans avoir besoin d’emprunter ce qui n’est pas forcément le cas ailleurs en France. Ceci gonfle donc le nombre d’acquéreurs potentiels ce qui est un facteur permettant d’amortir la baisse des prix parisiens.

‍5) La première baisse de la durée d’emprunt bancaire

Depuis le début de la hausse des taux en 2021, pour réduire les mensualités de crédit, les emprunteurs ont augmenté très fortement leur durée de crédit. Ainsi, la part des emprunteurs empruntant sur plus de 20 ans qui était de 47 % en 2020, est passée à 62.5 % fin décembre 2022. Mais depuis le début de l’année, cette part se stabilise à 66 % et même amorce une baisse à 65.6 % en août 2023 ce qui est un autre élément pouvant présager d’une stabilisation et d’un redémarrage du crédit.

Comment les taux ont impacté les prix de l’immobilier parisien ?

Ne nous voilons pas la face. La hausse des taux a été très néfaste pour le marché de l’immobilier Parisien.

Pour illustrer nos propos, prenons l’exemple d’un acquéreur qui souhaitait acheter un bien de 100m² à Paris en janvier 2022. À cette époque, le prix moyen à Paris était de 10 570€/m² soit un prix d’achat de 1 057 000€. À cette même époque, les taux sur 20 ans étaient de 1%. Pour faciliter le calcul, nous partirons du principe que cet acquéreur emprunte la totalité de son achat et que nous ne prenons pas en compte les frais d’assurance, l'éventuelle impact pour réduire les coûts liés aux honoraires du notaire… Sa mensualité d’emprunt était donc de 4 859€/mois. En prenant cette même mensualité mais avec les taux actuels, soit 4.5%, il ne pourrait aujourd’hui emprunter que 774 000€ soit une baisse de 283 000€ !

Pendant cette période, les prix de l’immobilier sont passés de 10 570€/m² à 10 100€/m² soit un gain de pouvoir d’achat pour 100m² de 47 000€. Au final, entre la hausse des taux et la baisse des prix, la perte de pouvoir d’achat est de 236 000€. En équivalent m², à 10 100€/m², ceci représente donc une baisse de pouvoir d’achat en surface de 23m² ! En d’autres termes, l’équivalent de deux petites chambres.

En regardant ces chiffres, je vous vois venir en imaginant qu’il serait nécessaire que les prix baissent de -23% pour voir les acquéreurs revenir sur le marché parisien. En réalité, il n’en est rien ! Comme le prouve le graphique ci-dessous, même avec la hausse vertigineuse des taux en 2022, avec le taux d’usure, avec la forte inflation, les prix n’ont finalement baissé que d’environ -5% à Paris depuis le début de l’année 2023.

Pourquoi les prix ne vont pas baisser de -25% malgré les taux élevés ?‍

Au-delà de l’amélioration des conditions de crédit, d’autres facteurs vont limiter la baisse des prix à Paris en 2024. Nous ne sommes même pas l’abri d’une stabilisation des prix ! Voici pourquoi.

1) Une possible accélération de la croissance économique en 2024

Ce que beaucoup d’économistes oublient est que l’immobilier ne fonctionne pas totalement comme les autres marchés. En effet, le facteur émotionnel est très fort en immobilier. Ainsi, le marché est drivé, au-delà des taux d’intérêts, par l’envie ou la peur d’acheter. L’un d’entre eux qui est essentiel est la peur de perdre son emploi. En effet, il est difficile de se projeter avec un emprunt sur 20 ou 25 ans quand votre employeur vous fait comprendre que vous allez peut-être perdre votre emploi ces prochains mois. La bonne nouvelle est que nous ne sommes pas du tout dans cette configuration. Bien au contraire. Il est difficile aujourd’hui pour beaucoup d’employeurs d’embaucher ce qui n’était pas le cas lors de la dernière baisse des prix entre 2011 et 2015 à Paris. À cette période, beaucoup d’entreprises annonçaient des plans sociaux ce qui n’était pas rassurant pour acheter. Ce facteur majeur sera celui qui limitera le plus la baisse des prix à Paris.

2) La baisse du télétravail fait revenir les acheteurs à Paris

Le télétravail s’est très fortement développé à la suite du Covid, poussant ainsi certains Parisiens à quitter la capitale. Mais les entreprises semblent de plus en plus faire machine arrière sur cette organisation. Une étude de JLL sur le télétravail montre que les Français travaillent en moyenne 1.5 jours à distance. Ce temps de travail à distance n’est donc pas suffisant pour s’éloigner de trop de la capitale lorsque l’on y travaille. Même si la proportion de jours de télétravail restera toujours nettement supérieure à celle d’avant Covid, elle risque dans les prochaines années de se réduire ce qui poussera potentiellement beaucoup de Parisiens qui étaient en mal de verdure à revenir à Paris (s’ils en ont les moyens !).

3) Les personnes âgées sont de plus en plus attirées par Paris

À la suite du Covid également, beaucoup de familles ont quitté Paris pour s’installer en proche banlieue ou en province où les prix étaient plus abordables lorsque l’on a besoin d’une grande surface pour élever ses enfants. Mais inversement, nous sommes de plus contactés par des personnes âgées qui souhaitent finir leurs vieux jours à Paris. Ceci pour deux raisons essentielles. La première est l’accès aux nombreuses activées culturelles de la capitale qui leur évite la solitude d’une maison en pleine campagne. Mais l’autre raison, et non des moindres, est l’accès aux services médicaux. Même si Paris est touché comme toute la France par un manque de médecins, elle est forcément nettement moins touchée qu’au milieu d’un village au centre de la France. A titre d’exemple, l’une de nos dernières recherches a porté sur une personne retraitée qui vivait à Paris avant le Covid. À la suite de cet épisode, comme beaucoup, elle a souhaité partir dans le sud au soleil dans une maison pour profiter de la verdure et du calme de la campagne. Elle adonc vendu son appartement parisien pour acheter une maison pour changer de vie. Malheureusement, la solitude, le calme, le manque d’accès aux commerce sont fait qu’elle était finalement très malheureuse. Elle a donc décidé de revenir vivre à Paris. CQFD

4) Beaucoup de vendeurs décident de mettre leur bien en location

Au regard des mauvaises nouvelles relayées par la presse, certains vendeurs n’arrivant pas à vendre leur bien, prennent la décision d’attendre des jours meilleurs et de mettre leur bien en location. Ce comportement des vendeurs a pour effet de limiter l’offre disponible sur le marché parisien et a un effet d’amortisseur sur les prix.

Au regard de tous ces éléments, nous estimons que les prix vont potentiellement continuer à baisser à Paris ces prochains mois, mais de façon moins forte que depuis le début de l’année 2023. Donc, si vous attendez que les prix baissent à Paris de 25 % avant d’acheter, vous risquez d’attendre très longtemps.

Acheteurs : est-ce le bon moment pour acheter à Paris en 2023-2024 ?

Tout dépendra des raisons de votre acquisition et de votre situation financière.

• Si votre capacité financière vous permet d’emprunter facilement, que vous recherchez un bien de qualité et que ce bien sera votre résidence principale, rien ne sert d’attendre. Au-delà du fait que de toute manière, vous avez besoin de déménager, les prix des biens de bonne qualité ne baisseront pas ou faiblement. De la même manière, même si les taux pourront baisser en 2024, la baisse ne sera pas assez forte pour vous permettre de disposer d’un fort gain de pouvoir d’achat immobilier. Dans ces conditions, nous vous conseillons vivement d’acheter rapidement si vous êtes secondo accédant comme nous l’expliquons dans notre article abordant le fait d’attendre ou non que les prix baissent avant d’acheter.

• Si vous disposez d’un apport limité et que vous voulez faire l’acquisition de votre résidence principale, commencez par interroger votre banque avant de chercher. Même si, comme nous venons de l’expliquer, le risque de vous voir refuser votre crédit sera moins fort qu’en 2023, il reste toujours important. Les vendeurs auront donc besoin d’être rassurés lorsque vous ferez une offre lors de l’acquisition de leur bien. Préparez donc tous les documents permettant de prouver que vous disposez de l’apport nécessaire et d’une simulation de votre banquier.

• Si vous êtes investisseur, nous vous conseillons d’attendre la fin de l’année 2023 avant de vous lancer afin de voir si les taux se stabilisent effectivement et si, de la même manière, les prix commencent à se stabiliser. Ensuite, tout le travail sera de sélectionner les meilleures opportunités, comme c’est toujours le cas pour les investisseurs, mais avec une offre plus large ce qui sera plus facile pour négocier et faire votre marché.

‍5 conseils pour les vendeurs en période de hausse des taux !

Comme expliqué précédemment, la hausse des taux a eu un impact non-négligeable sur le marché parisien. Si vous êtes vendeur, attention, car le marché n’est plus le même que celui que nous avons connu pendant près de 10 ans où tout se vendait vite à n’importe quel prix. La donne a changé. Votre situation est donc plus périlleuse et le moindre faux pas risque de vous coûter très cher.

• Notre premier conseil est de porter une attention toute particulière au financement de votre futur acheteur. En cas d’offre sans condition suspensive d’obtention de prêt, acceptez de baisser votre prix pour signer avec cet acquéreur plutôt que vendre plus cher à un acquéreur dont le prêt pourra être refusé.

• Notre deuxième conseil est de ne surtout pas survaloriser votre bien et de ne pas proposer un prix de vente nettement supérieur au marché. Ce conseil est d’autant plus vrai pour les produits comportant un défaut majeur comme un appartement au dernier étage sans ascenseur, sombre, bruyant, mal agencé, dans une mauvaise copro, en rdc, DPE G et la liste est longue. Vous pourrez vous permettre de le commercialiser à un prix élevé, et donc avec une forte valeur subjective, que si votre bien répond parfaitement aux attentes des acquéreurs ou s’il dispose d’un caractère exceptionnel comme une vue sur un monument ou un cachet rare sur le marché.

• Notre troisième conseil est qu’en cas d’offre en début de commercialisation, privilégiez la négociation d’un prix acceptable pour vous plutôt qu’attendre pour vendre plus cher. Le risque d’une demande plus rare fera que vous n’obtiendrez peut-être pas plus que ce qui vous avait été proposé en début de commercialisation. Même pire, vous risquerez de le vendre moins cher !

• Notre quatrième conseil est de choisir votre agence en fonction des spécificités de votre produit. Chaque agence a ses spécificités (produit haut de gamme, petits produits, réseau ou indépendant…) et même dans chaque agence, tous les agents ne se valent pas. Pour choisir, faites-vous conseiller par une personne qui a vendu dans votre secteur un bien comparable aux spécificités de votre bien. Nous pouvons également vous aider à choisir un agent immobilier adapté à votre produit car dans le cadre de nos chasses, nous rencontrons beaucoup d’agents de qualité.

• Notre cinquième conseil est de faire une bonne communication sur votre produit. Les photos, les visites virtuelles ou encore la rédaction de l’annonce sont des éléments essentiels pour la réussite de la vente de votre bien. Ne négligez pas ces éléments de communication essentiels à la réussite d’une vente. L’accompagnement par un professionnel est dans ce cas à privilégier. 

Pour tout autre conseil ou si vous souhaitez confier la recherche de votre futur bien à un spécialiste de la chasse immobilière à Paris, n’hésitez pas à nous contacter ou à compléter notre questionnaire permettant d'évaluer la faisabilité de votre projet d'achat. À la suite d’un premier entretien téléphonique ou en visio, nous serons en mesure de vous conseiller sur votre futur achat et vous aider à prendre les bonnes décisions. Ce sera aussi l’occasion pour nous de vous faire découvrir notre métier, en définitive, peu connu encore 😉.