Le redémarrage de l'immobilier à Paris en 2025 sera-t-il vraiment fort ?

POUR COMPRENDRE : RETOUR SUR 10 ANS D’ÉVOLUTION DE L’IMMOBILIER PARISIEN

Avant de vous présenter nos perspectives d’évolution du marché parisien en 2025, il nous paraît indispensable de revenir sur son évolution au cours des dix dernières années. En effet, les différents cycles de l’immobilier parisien sont riches d’enseignements.

2015 à T1 2020 : Cinq années de folie immobilière à Paris

A partir de 2015, le marché de l’immobilier parisien a connu une croissance ininterrompue jusqu’en 2020, avec une hausse moyenne annuelle de 3 à 4%, pouvant atteindre une croissance à deux chiffres dans certains arrondissements. A cette époque, le chômage était en baisse, les taux d’intérêt à long termes avoisinaient les 1% et rien ne semblait pouvoir freiner cette frénésie acheteuse, où tout se vendait, parfois à n’importe quel prix. Le premier arrivé était le premier servi, et si vous hésitiez quelques heures avant de faire une offre, il était souvent trop tard : un autre acheteur avait déjà acquis le bien convoité pendant votre réflexion.

T1 2020 – T4 2020 : La dernière envolée des prix avant le début de retournement

En mars 2020, Paris, comme le reste de la France, est touchée par l’épidémie de Covid 19, entraînant un confinement de la population pendant deux mois. Dès la sortie du confinement, une frénésie acheteuse s’est déclenchée, alimentée par ceux qui souhaitaient acheter avant la pandémie et qui avaient été frustrés de ne pas l’avoir fait. À ces acheteurs se sont ajoutées toutes les personnes ayant vécu le confinement dans leur appartement parisien, souhaitant désormais acquérir un bien avec un espace extérieur, par crainte d’une nouvelle épidémie. Cette fièvre acheteuse a fait grimper les prix à Paris de près de 5 % en moins d’un an.

T4 2020 – T2 2022 : Les premiers signes de retournement de marché

À partir de cette période, les prix ont commencé à se stabiliser, initiant une tendance que l’on peut qualifier de « tôle ondulée », semblable à celle observée entre 2011 et 2015 à Paris. D’un trimestre à l’autre, les prix fluctuaient à la hausse et à la baisse dans de nombreux arrondissements, sans pour autant connaître de baisse significative. Le marché parisien était ainsi entré dans une phase de stabilisation et d’équilibre entre l’offre et la demande. Durant cette période, 13 arrondissements sur 20 ont vu leurs prix se stabiliser ou légèrement baisser.

T2 2022 – T2 2024 : Le marché se retourne définitivement

Le premier facteur déclenchant la véritable baisse des prix de l’immobilier à Paris a été le taux d’usure. Dès septembre 2022, les banques ont commencé à refuser des dossiers de prêts, même pour des personnes aisées, en raison du taux d’usure imposé par l'État. À cette époque, une associée dans un cabinet d’avocats a sollicité nos services de chasse immobilière. Bien que disposant d’un apport conséquent, elle s’est vu refuser son emprunt à cause du dépassement du taux d’usure. Ce premier blocage a aggravé la situation, suivi par la hausse des taux d'intérêt, en partie liée à l’inflation, elle-même conséquence du redémarrage économique post-Covid et de l’instabilité géopolitique liée à la guerre en Ukraine. De plus, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a fait chuter les prix des petites surfaces affichant un DPE de F ou G.

En 2022, l’inflation a grimpé au-dessus de 6 %. Même si les salaires ont augmenté, notamment pour les cadres parisiens, il a fallu plusieurs mois pour restaurer un pouvoir d’achat stabilisé pour les acheteurs. Les taux d'intérêt ont bondi, atteignant un sommet de 4,34 % début 2024 sur 20 ans, réduisant ainsi le pouvoir d’achat immobilier d’environ -20 %.

Voici un graphique récapitulant l’évolution des prix à Paris qui illustre bien ces différentes phases :

‍

POURQUOI LA BAISSE DES TAUX NE SUFFIRA PAS À RELANCER LE MARCHÉ

La baisse des taux n’est pas systématiquement synonyme de redémarrage de l’activité immobilière à Paris. Voici un graphique qui l’illustre.

‍

Comme vous pouvez le constater, entre 2011 et 2015, les taux n’ont cessé de baisser, passant de 4 % à moins de 2 % en quatre ans. Cette baisse des taux aurait donc dû faire grimper les prix à Paris et pourtant, durant cette période, les prix ont baissé d’environ 6 %.

De la même manière, entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, les taux sont passés de 1 % à 3 %, et pourtant, les prix ont augmenté de 1,5 % durant cette période. En effet, les acheteurs voyaient dans la hausse des taux une perte d’opportunité d’acheter à un taux encore relativement bas, ce qui a dynamisé le marché.

Le véritable déclencheur de la baisse des prix en 2022 à Paris a été l’arrêt de la production de crédit par les banques. La rapidité de la hausse des taux, combinée au mécanisme du taux d’usure, les a contraintes à cesser d'accorder des prêts à un certain nombre d’acquéreurs. De plus, les banques ne réalisaient presque plus de marge sur les prêts, ce qui les a conduites, pour certaines, à arrêter complètement de prêter. Une situation inédite depuis des années ! Cet arrêt quasi-total du crédit a donc été le véritable déclencheur de la baisse des prix, bien plus que la seule incapacité financière des acheteurs due à la hausse des taux.

Ce qui relance véritablement le marché immobilier, c’est surtout le fait que les banques acceptent à nouveau de prêter, et non seulement la baisse des taux.

MAIS LA BAISSE DES TAUX EN 2025 PARTICIPERA TOUT DE MÊME AU REDÉMARRAGE

Même si la baisse des taux n’est pas forcément synonyme d’une hausse des prix de l’immobilier à Paris, il serait erroné de dire qu’une baisse des taux ne contribue pas au dynamisme du marché. L’année 2024 aura été marquée par la fin de la hausse vertigineuse des taux des années précédentes, pour entrer enfin dans une phase de baisse salutaire. Avec l’inflation en recul, la BCE a amorcé une série de baisses de taux qui devrait se poursuivre en 2025, comme l’indiquent de nombreux courtiers et établissements financiers. Ainsi, nous estimons que les taux devraient être inférieurs à 3 % en 2025 sur 20 ans, voire se rapprocher de 2,5 %. Même si cette perspective est une excellente nouvelle pour le marché immobilier parisien, il ne faut pas rêver. Les taux ne retrouveront pas le niveau de 1 % observé entre 2015 et 2020.

Pour illustrer notre analyse, voici un graphique montrant l’évolution des taux directeurs de la BCE, de l’OAT, et des taux à 20 ans. Bien qu’ils ne soient pas parfaitement corrélés, on constate clairement que lorsque les taux directeurs baissent, l’OAT et les taux immobiliers suivent la même tendance à la baisse.

À la lumière des deux analyses précédentes, le facteur clé de la reprise immobilière ne sera donc pas uniquement la baisse des taux, mais plutôt le fait que cette baisse permettra aux banques de continuer à prêter en 2025. Ce facteur est déterminant, car au-delà du niveau des taux, qui ne sont pas si élevés par rapport à certaines périodes en France, ce qui a bloqué le marché et fait baisser les prix à Paris, c’était l’arrêt quasi-complet de la production de crédit auprès des particuliers par de nombreuses banques en 2023.

LE VRAI MOTEUR DE LA REPRISE IMMOBILIÈRE À PARIS SERA LA CONFIANCE EN L’AVENIR

Nous sommes convaincus que le véritable moteur de l’immobilier est la confiance des acquéreurs en l’avenir. En effet, acheter un bien immobilier est sans doute l’une des décisions d’achat les plus importantes dans une vie. Prendre le risque de contracter un emprunt lorsque sa situation professionnelle est incertaine est très difficile. En revanche, lorsque les conditions d’emploi s’améliorent, que des perspectives de promotion apparaissent, ou qu’il est plus facile de retrouver un emploi, il devient alors beaucoup plus aisé de se lancer dans un projet immobilier.

Le graphique ci-dessous illustre parfaitement cette théorie :

En effet, si la baisse des taux ne fait pas systématiquement remonter les prix, une baisse durable du chômage, quant à elle, entraîne souvent une forte hausse des prix. C’est ce que nous avons observé sur toute la période de 2015 à 2020. Comme vous pouvez également le constater, la hausse du chômage consécutive à la crise du Covid a marqué le début du retournement de tendance haussière sur le marché parisien. Même si le chômage a rapidement diminué après cet épisode, ce choc a affecté le moral des acquéreurs.

Cependant, cette période s’éloigne, et les nombreux indicateurs positifs actuels incitent progressivement les acheteurs à reprendre confiance en l’avenir et à se relancer dans des projets immobiliers. Toutefois, attention ! Bien que les événements géopolitiques actuels ne semblent pas directement impacter le moral des acquéreurs, si leurs effets sur l’économie deviennent plus perceptibles, il est probable qu’ils finissent par affecter la confiance des acheteurs, ce qui pourrait freiner la reprise du marché immobilier à Paris. Mais il est encore trop tôt et trop incertain pour formuler des prévisions précises à ce sujet, qu’il faudra surveiller de près tout au long de l’année 2025.

De la même manière, l’instabilité politique en France n’est pas, à ce jour, un facteur susceptible d’impacter profondément le moral des Parisiens, sauf pour les investisseurs. En effet, si des lois venaient à être adoptées, allant à l’encontre de leurs intérêts - comme une hausse de la fiscalité -, ceux-ci pourraient arrêter d’acheter. Cependant, les investisseurs ne constituent pas la majorité des acheteurs à Paris, et avec une rentabilité des biens très faible, leur proportion continue de diminuer. Ainsi, leur impact sur les prix restera limité, sauf potentiellement pour les petites surfaces

LE POUVOIR D'ACHAT SE RAPPROCHE DES NIVEAUX D'AVANT-CRISE

La hausse des taux au cours des dernières années a drastiquement réduit le pouvoir d’achat des acquéreurs parisiens. Alors qu’en 2020, pour l’acquisition d’un appartement familial à 1 000 000 €, il fallait s’acquitter de 4660€/mois avec des taux avoisinant les 1 %, au plus haut des taux en 2023, pour la même mensualité, cet acquéreur ne pouvait plus emprunter que 750 000 € !

Mais 2025 devrait théoriquement être l’année où les acheteurs devraient presque retrouver leur pouvoir d’achat d’avant la hausse des taux. En effet, si les taux baissent à moins de 3 % et si les prix de l’immobilier à Paris se stabilisent à leur niveau actuel, les acheteurs auront de nouveau la capacité d’acquérir une surface quasi équivalente à celle de 2022.

Voici un exemple chiffré :

Cet exemple démontre qu’un acheteur qui envisageait d’acquérir un bien à 1 000 000 € en 2022 devrait être en mesure d’acheter presque la même surface en 2025 pour des mensualités d’emprunt équivalentes.

Cet élément sera donc clairement l’un des principaux moteurs de la reprise de l’activité immobilière à Paris en 2025, notamment pour ceux qui attendaient de meilleures conditions de marché pour se relancer dans un projet d’achat.

Notons toutefois que si les prix se stabilisent et que les taux ne descendent pas en dessous de 2,8 %, les acquéreurs ne bénéficieront pas d’une forte hausse de leur pouvoir d’achat. De même, si les prix remontent légèrement, ce pouvoir d’achat pourrait à nouveau se détériorer. Cela plaide donc pour une reprise en douceur, plutôt qu’une explosion de la demande en 2025 qui provoquerait une flambée des prix.

LA TENSION DU MARCHÉ ENTRE L’OFFRE ET LA DEMANDE VA CONTINUER DE SE REDRESSER

Le graphique ci-dessous, provenant de Yanport, montre que le marché est revenu au niveau de 2020, lorsque la demande était très forte à la sortie du Covid. Ce retour progressif des acheteurs illustre bien l’envie d’acheter à Paris, une tendance qui ne s’est jamais démentie depuis des années.

Cette dynamique est confirmée par les données de l’INSEE, qui montrent que l’intention d’achat de logement des ménages est également en train de se redresser.

Dernier indicateur, et non des moindres : sur le terrain, dans notre activité de chasse immobilière, la demande a fortement rebondi depuis début septembre 2024, contrairement à septembre 2023. Les agents immobiliers avec qui nous travaillons font le même constat, en indiquant que les visites de biens sont enfin reparties. Beaucoup d’acquéreurs qui nous contactent expriment le sentiment que nous sommes au creux de la vague et qu’il est maintenant urgent d’acheter avant que les prix ne repartent à la hausse.

Tous ces signaux, orientés vers un retour des acheteurs sur le marché parisien, nous incitent à croire que la tension entre acquéreurs et vendeurs va progressivement s’intensifier, ce qui contribuera à la reprise du marché.

L'EFFET JO : UN FREIN À UNE REPRISE VIGOUREUSE EN 2025

Il est coutumier de dire que les JO sont un formidable booster de l’immobilier pour les villes qui les accueillent. Bien que les JO 2024 à Paris aient été unanimement salués comme un énorme succès planétaire, ils ont eu un effet non négligeable sur le comportement des vendeurs et l’offre à Paris. En effet, de nombreux investisseurs ont parié sur l’effet JO, espérant d’abord bénéficier d’une manne financière liée à la location saisonnière, qui n’a pas eu lieu en raison de l’offre massive de biens et des prix exorbitants, repoussant ainsi les touristes. Ensuite, ils espéraient une augmentation des prix pour une revente post-JO, ce qui ne s’est pas concrétisé. À cela s’ajoutent tous les vendeurs potentiels de biens qui ont choisi d’attendre la fin des JO avant de mettre leur bien en vente, plutôt que de le faire durant ou avant l’événement. Le résultat de ces deux facteurs est déjà visible depuis octobre 2024, avec une très forte augmentation de l’offre à Paris.

La conséquence de cette augmentation de l’offre est une plus forte concurrence entre les vendeurs et une plus grande possibilité pour les acquéreurs de faire baisser les prix lors des négociations. Toutefois, la demande étant à nouveau présente sur le marché, le stock de biens à vendre risque de se réduire à nouveau au cours de l’année 2025.

Nous pensons donc que la reprise immobilière à Paris est déjà enclanchée en termes de transactions, mais que la hausse des prix ne commencera à être visible qu’au second semestre 2025.

LE MARCHÉ PARISIEN : COMMENT LES VENDEURS VONT RÉAGIR EN 2025 ?

Les vendeurs ayant acheté après 2020 auront tendance à survaloriser leur bien

La grave erreur que nous constatons actuellement sur le marché parisien vient des vendeurs qui ont acheté leur bien à partir de 2020 et qui, de surcroît, y ont réalisé des travaux importants. Ces derniers ont donc subi de plein fouet à la fois la baisse des prix et la hausse de l’inflation sur les matières premières, ce qui leur a imposé d’effectuer des travaux à des coûts élevés. Ces vendeurs, qui revendent aujourd’hui, sont quasi systématiquement perdants d’un point de vue financier. Cependant, convaincus que leur rénovation est de très bonne qualité et ne voulant pas perdre d’argent, ils mettent souvent leur bien en vente à des prix totalement décorrélés du marché, donc surévalués. Cette stratégie est totalement suicidaire ! En effet, dans un marché stable ou en baisse, en surévaluant leur bien, ces vendeurs prennent le risque de vendre leur bien en dessous de sa valeur après une longue période de commercialisation (voir notre article sur les risques de la surévaluation d’un bien). Nous appelons le comportement de ces vendeurs le syndrome du « déni de marché ».

Voici un exemple typique d’un bien que nous avons détecté pour l’un de nos clients lors de l’une de nos chasses immobilières. Cet appartement avait un prix affiché à 1 395 000 € HAI. Il se situait dans un quartier prisé de la capitale. Le vendeur l’avait acheté en juillet 2020 au prix de 1 050 000 €. L’appartement a été rénové par un architecte avec une rénovation haut de gamme, que nous estimons à 180 000 €, portant le prix après travaux à environ 1 230 000 €, soit bien loin des 1 395 000 € affichés. Toutefois, à ces 1 230 000 €, si l’on applique la baisse du marché de -13 %, ce bien ne devrait théoriquement valoir que 1 070 000 €. Même si cette méthode de calcul n’est pas suffisante pour évaluer le prix d’un bien, il est fort probable que ce bien soit surévalué de près de 30 % !

Les vendeurs ayant acheté entre 2015 et 2019 seront plus raisonnables

Ces acheteurs proposent des prix nettement plus raisonnables et acceptent plus facilement d’intégrer dans leur prix la baisse du marché des dernières années. La raison est simple : tous les vendeurs ne souhaitent pas forcément dégager une plus-value lors de la revente de leur bien, notamment pour une résidence principale. En revanche, ils veulent, à minima, ne pas perdre d’argent. Les vendeurs ayant acheté pendant la période de hausse sont souvent dans ce cas, car la baisse des prix de ces dernières années est compensée par la hausse dont ils ont profité lorsque le marché parisien était florissant. Ainsi, ces vendeurs affichent souvent des prix proches de la réalité du marché, et ces biens peuvent aujourd'hui se vendre au prix et dans des délais très courts.

Seuls les vendeurs contraints accepteront de baisser leur prix drastiquement

Dans ce marché empreint d’incertitude, seuls les vendeurs acculés par un prêt-relais ou une vente qui s’éternise à la suite d’une mauvaise mise en commercialisation acceptent de baisser vraiment leur prix de vente. C’est pour cette raison que les prix ont notamment baissé à Paris. Mais attention, leur nombre est limité. Les prix baissent à Paris, car le nombre de transactions a chuté, et celles qui aboutissent le sont souvent en dessous du prix du marché. Notons également que beaucoup de vendeurs ont décidé de reporter la vente de leur bien en attendant un meilleur moment.

2 PROFILS D’ACHETEURS EN 2025 : NÉGOCIATEURS ACHARNÉS VS. ACHETEURS PRESSÉS

Là aussi, nous rencontrons 2 types de profils.

Certains continueront de penser qu’il faut négocier coûte que coûte

Après près de quatre ans de baisse et à la suite du matraquage médiatique indiquant que les prix étaient en forte baisse à Paris, certains acheteurs sont désormais persuadés que les prix sont tous surévalués de 10 % et qu’il faut systématiquement négocier les biens qu’ils souhaitent acheter. Ces acheteurs pensent aussi qu’ils pourront trouver un bien à 9 000 € là où les produits se négocient à 11 000 €. Généralement, ces acheteurs sont également dans une certaine forme de déni. En effet, même si, effectivement, lors de la dernière période de hausse des prix, la négociation était devenue très rare, depuis quatre ans, dans le cadre de nos chasses immobilières, nous pouvons enfin négocier pour nos clients. Cependant, comme nous l’expliquons dans notre article « Faut-il systématiquement négocier un bien immobilier ? », ceux qui adoptent la stratégie de négocier systématiquement se brûlent parfois les ailes. En effet, ils se retrouvent face à des vendeurs qui ne sont pas prêts à brader leur bien et qui préfèrent attendre. Si le bien est bien estimé et qu’il est négocié, il sera alors vendu à un acheteur plus connaisseur des prix du marché.

D’autres penseront que le vent est en train de tourner et qu’il faut acheter rapidement

Depuis septembre 2024, la demande de chasse dans notre cabinet a fortement augmenté par rapport aux années précédentes. Les raisons invoquées par les acheteurs qui nous contactent sont que les taux sont en train de baisser, que les prix risquent de remonter et qu’il ne faut pas perdre l’opportunité d’acheter au plus bas. D’autres nous expliquent qu’ils attendent depuis quatre ans que le marché se stabilise et qu’il est maintenant temps de reprendre leur projet d’acquisition. Nous pensons que cette petite musique et cet état d’esprit sont clairement à l’origine du redémarrage du marché immobilier à Paris et qu’ils vont s’accélérer au fil des mois.

Deux états d’esprit vont se confronter pendant de nombreux mois sur le marché parisien : les vendeurs, voyant les articles de journaux indiquer que le marché redémarre, voudront augmenter leurs prix, tandis que les acheteurs, conscients que les prix ont baissé, continueront à négocier fortement, d’autant plus que l’offre est actuellement importante sur le marché.

Ces comportements opposés, entre acquéreurs et vendeurs, peuvent mener le marché à une nouvelle situation de blocage et donc de stabilisation.

LA FIÈVRE IMMOBILIÈRE REPRENDRA-T-ELLE À PARIS EN 2025 ?

Au regard de tous les indicateurs mentionnés ci-dessus, nous pensons que :

• Les taux vont continuer de baisser en 2025, mais pas de manière suffisante pour augmenter de façon conséquente le pouvoir d’achat des acquéreurs.
• Les banques vont continuer de prêter, ce qui aura un effet positif sur l’activité immobilière de la capitale.
• L’indicateur de l’évolution du taux de chômage et de l’activité économique sera à surveiller de près en 2025.
• Les acquéreurs vont revenir progressivement sur le marché, mais pas à n’importe quel prix. Nous estimons que les fortes négociations resteront de rigueur au moins jusqu’au 1er semestre 2025.
• Les vendeurs, voyant de nombreux indicateurs passer au vert, vont avoir tendance à ne pas accepter de négocier leur prix, voire même à remonter leur prix de vente, ce qui pourra potentiellement bloquer le marché.

Nos perspectives et prévisions sur le marché de l'immobilier à Paris en 2025 : la conséquence de ces différents indicateurs et comportements des acteurs sera une stabilisation des prix parisiens, avec un effet de tôle ondulée (légère hausse et légère baisse d’un trimestre à l’autre) pendant le premier semestre 2025, pour ensuite voir les prix potentiellement remonter graduellement au 2ème semestre 2025.

En revanche, le prix des petites surfaces va, selon nous, continuer de baisser du fait du manque de rentabilité liée aux taux trop élevés pour les investisseurs, à l’impact potentiel du DPE, ou encore au manque de visibilité permettant de protéger les investisseurs des impayés et d’une éventuelle mauvaise nouvelle fiscale liée à l’instabilité politique que nous allons vivre en France jusqu’à la prochaine élection présidentielle.

Au regard de cette tendance qui se dégage en 2025, voici nos conseils si vous êtes acquéreur ou vendeur d’un bien immobilier à Paris en 2025.

ACHAT IMMOBILIER À PARIS EN 2025 : NOS CONSEILS POUR NE PAS SE TROMPER

Comme toute période de transition, 2025 sera délicate. Vous allez devoir faire un choix entre attendre ou vous dépêcher de vous lancer dans l’acquisition d’un bien à Paris. Pour vous aider dans cette réflexion, voici nos conseils :

Conseil N°1 : N’attendez pas pour acheter votre résidence principale

Si vous attendez que les taux baissent encore pour acheter, vous risquez de perdre sur une potentielle hausse des prix. Si vous pensez que les prix vont encore baisser, ce qui n’est pas impossible, cette baisse sera faible et ne concernera pas tous les produits. Vous allez donc juste perdre du temps pour un gain très limité et hypothétique. L’achat d’une résidence principale n’est pas qu’une affaire financière ; c’est avant tout un besoin pour vivre dans les meilleures conditions et profiter de la vie. Si vous pensez que les taux vont encore baisser, rien ne vous empêchera de renégocier votre crédit d’ici un an. Comme nous avons l’habitude de le dire, il n’y a pas de meilleur moment pour acheter une résidence principale. Enfin, si. Il y en a un : le plus tôt possible dans votre vie !

Conseil N°2 : Si vous êtes investisseur de petite surface, prenez votre temps

Il est encore trop tôt pour savoir quand les prix vont réellement remonter, et ce de façon conséquente, à Paris. Comme nous vous l’avons expliqué, nous pensons que les prix vont continuer de baisser pour les petites surfaces, dont les investisseurs sont friands. Nous vous conseillons donc de rester en veille ces prochains mois pour voir comment évoluent les prix. Les taux étant orientés à la baisse, vous ne perdrez pas non plus l’opportunité financière de contracter un prêt à bon prix en attendant encore quelques mois. En revanche, soyez prêt à déclencher l’achat dès que le vent aura définitivement tourné. À ce stade, nous estimons que vous prendrez un risque de ne pas profiter pleinement de la baisse des prix et de la baisse des taux. Maintenant, le risque fait partie intégrante de tout bon investisseur.

Conseil N°3 : Soyez très prudent si vous décidez de négocier un bien en 2025

Les conditions de négociation à la baisse seront moins favorables en 2025 qu’en 2024. Avant de prendre la décision de faire une offre en dessous du prix, valorisez avec précision le prix du bien pour lequel vous souhaitez vous positionner. En effet, même en cette fin d’année 2024, nous voyons déjà de plus en plus de biens se vendre au prix. Si un bien correspond à vos attentes, qu’il rentre dans votre budget et que vous considérez qu’il est légèrement surévalué, privilégiez une offre au prix plutôt que de prendre le risque de le négocier et de le perdre. En revanche, beaucoup de biens, notamment ceux achetés entre 2020 et 2024, comme nous l’avons vu précédemment, se vendent à des prix très nettement surévalués. Dans ce cas, il vous faudra impérativement les négocier pour ne pas vous faire avoir. Pour réaliser ce travail d’estimation, évitez surtout les sites d’estimation en ligne. Leur manque de précision risque de vous induire en erreur. Effectuez le travail d’estimation vous-même si vous connaissez les différentes méthodes et si vous savez choisir les bonnes données pour la réaliser, ou faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier pour la réaliser (chasseur immobilier ou agent immobilier).

Conseil N°4 : Intégrez la baisse des taux dans votre plan de financement

Comme toujours, avant même de vous lancer dans la recherche d’un bien, il vous faut préparer votre plan de financement le plus précisément possible. En revanche, contrairement à 2024, la situation sera plus avantageuse pour vous en 2025. En effet, si votre banquier vous propose un taux peu compétitif pour un montant d’emprunt en début de recherche, même si vous mettez plusieurs mois à trouver un appartement, il est fort probable que votre capacité d’emprunt ait augmenté dans l’intervalle. En effet, comme les taux seront normalement orientés à la baisse, si tout va bien, il est fort probable que vous puissiez soit emprunter plus qu’au début de votre recherche, soit bénéficier d’une mensualité inférieure pour le même montant emprunté. Cela vous permettra également de rassurer plus facilement votre vendeur lorsque vous prendrez la décision de faire une offre sur un bien. En revanche, ne prenez pas le risque de surestimer le montant de votre emprunt en pariant sur une trop forte baisse des taux. Vous prendriez un risque qui pourrait potentiellement compromettre votre projet d’acquisition.

NOS CONSEILS POUR UNE VENTE RÉUSSIE À PARIS EN 2025

Même si nous pensons que le marché de l’immobilier va se stabiliser, vendre un bien restera difficile en 2025. Vous devrez donc continuer à faire très attention lorsque vous vendrez votre bien, comme c’était le cas en 2024. En effet, la moindre erreur risque de vous être fatale et d’augmenter considérablement la durée de commercialisation de votre bien.

Conseil N°1 : Attention de ne pas succomber à la tentation de vendre trop cher

Avec le redémarrage de l’activité immobilière, votre réflexe sera naturellement d’avoir envie d’augmenter le prix de votre bien pour profiter de l’augmentation de la demande. Plus que jamais, si vous jouez à ce jeu, vous risquez de perdre. En effet, même si les acheteurs seront, selon nous, de retour sur le marché, il vous faudra relativiser ce retour. Leur nombre est, et sera en 2025, toujours moins important que lors de l’époque où tout se vendait à n’importe quel prix. De plus, les acheteurs viennent de passer par une phase où ils sont persuadés qu’il faut systématiquement négocier. Si vous survalorisez votre bien, il est fort probable que les acheteurs le boudent dès le début de la commercialisation. Si tel est le cas, vous risquez de le vendre en dessous du prix auquel vous auriez pu le vendre si vous l’aviez mis en vente au juste prix dès le départ. Dans ces conditions, le maître-mot en 2025 sera « soyez raisonnable » !

Conseil N°2 : Continuez de privilégier la vente par un professionnel en 2025

Même si les conditions devraient s’améliorer, il sera toujours difficile de vendre un bien immobilier à Paris en 2025. Il nous semble donc encore trop tôt pour prendre le risque de vendre son bien de particulier à particulier. Cette stratégie est envisageable uniquement lorsque la demande est forte et que le produit le permet. Dans ces conditions, choisissez avec rigueur le professionnel qui travaillera pour vous. Sélectionnez-le en fonction du type de bien qu’il a l’habitude de vendre, de sa connaissance du marché dans votre secteur, de la qualité de ses prestations (photos, vidéos, visites virtuelles, home staging, etc.) et non en fonction des honoraires qu’il vous proposera. En effet, même s’il est totalement humain de choisir aussi un prestataire en fonction de son prix, ce critère doit venir en seconde position. Choisir un agent immobilier peu compétent peut vous coûter beaucoup plus cher que ses honoraires s’il vend votre bien à un prix nettement inférieur à celui qui aurait pu être obtenu par un bon agent avec des honoraires plus élevés.

Conseil N°3 : N’attendez pas une forte hausse des prix hypothétique pour vendre

Avec le redémarrage qui se profile, il est tentant de se dire qu’il serait préférable d’attendre la hausse des prix avant de mettre son bien en vente. Cependant, cette stratégie n’est pas forcément à privilégier. En effet, sur le principe, elle serait bonne si la probabilité d’une forte hausse des prix en 2025 était envisagée. Mais ce ne sera a priori pas le cas. Tout au plus, la hausse sera à Paris de 1 ou 2 %. Dans ces conditions, vous risquez d’attendre pour rien. Soit vous avez un projet nécessitant la vente de ce bien pour le réaliser, et dans ce cas, n’attendez pas pour le vendre ; soit votre projet est à plus long terme, et dans ce cas, vous pouvez prendre le risque de voir comment évolue le marché pour vendre potentiellement plus cher, mais ce sera au-delà de l’horizon 2025.

‍